Цены на жилую недвижимость в Черногории продолжают расти, несмотря на стабилизацию спроса, снижение активности в жилищном строительстве и недавнее введение прогрессивного налога на недвижимость.
За год до 2 квартала 2024 года средняя общенациональная цена на новое жилье выросла на 21,4% до 1 821 евро за квадратный метр (кв. м), после роста на 30,95% в 1 квартале 2024 года, 27,95% в 4 квартале 2023 года, 24,56% в 3 квартале 2023 года, 9,09% во 2 квартале 2023 года и 6,01% в 1 квартале 2023 года, согласно данным Статистического управления Черногории.
С поправкой на инфляцию, во втором квартале 2024 года цены на новое жилье выросли на 16,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
В квартальном исчислении средняя цена жилья выросла на скромные 3,7 % (3,4 % с поправкой на инфляцию) во 2 квартале 2024 года, в отличие от снижения на 1,9 % за квартал в предыдущем квартале.
Согласно отчету Центрального банка Черногории о финансовой стабильности за 2023 год: «Большинство агентств недвижимости (82,1%) оценили, что средняя цена за квадратный метр выросла от 5% до 50%. Среди агентств преобладает мнение, что в ближайший период цены не изменятся. Они также считают, что спрос не уменьшится, а останется на прежнем уровне или даже увеличится».
«В течение года спрос был сосредоточен на квартирах стоимостью от 1 580 до 2 360 евро/м2. Наиболее востребованными были квартиры в широком центре столицы, а также в городах южной части страны», - добавляется в отчете центрального банка.
В 2023 году иностранные инвестиции в недвижимость Черногории составили около 463 млн евро, что на 3 % больше, чем в предыдущем году. Однако в этом году темпы роста ПИИ в сектор недвижимости страны замедлились на фоне недавнего введения прогрессивного налога на недвижимость. За первые восемь месяцев 2024 года иностранные инвестиции в недвижимость сократились на 4,01 % до 284,92 млн евро по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорится в сентябрьском бюллетене Центрального банка Черногории за 2024 год.
«С 1 января 2024 года в Черногории введен прогрессивный налог на недвижимость, который существенно влияет на рынок недвижимости, особенно в премиальном сегменте. Новая налоговая система включает в себя 3-процентный налог на недвижимость стоимостью до 150 000 евро, комбинацию фиксированных и процентных налогов на недвижимость стоимостью от 150 000 до 500 000 евро и фиксированную ставку плюс процент для элитной недвижимости стоимостью выше 500 000 евро», - говорится в статье, опубликованной LAM-Estate.
«Это изменение направлено на получение большего дохода от сделок с дорогостоящей недвижимостью и потенциальную стабилизацию рынка за счет замедления спекулятивных инвестиций в элитную недвижимость», - добавляется в статье LAM-Estate.
Несмотря на недавний спад, показатели все еще превышают уровень, существовавший до пандемии, что свидетельствует о том, что интерес иностранных инвесторов к Черногории остается высоким.
Активность в сфере жилищного строительства также стремительно падает. Во втором квартале 2024 года количество разрешений на строительство жилья упало почти на 75 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 148, после ежегодного роста на 2,8 % в 2023 году и 232,2 % в 2022 году, согласно данным Статистического управления Черногории. Аналогичным образом, общая площадь помещений упала на 70,6% до 11 087 кв. м во втором квартале 2024 года по сравнению с показателем годичной давности.
В 2023 году в стране был зафиксирован очередной уверенный экономический рост на 6 % по сравнению с предыдущим годом, после ежегодного роста на 13 % в 2021 году и на 6,4 % в 2022 году, на фоне продолжающегося восстановления туризма. Число туристов, прибывших в страну в прошлом году, выросло почти на 20 % по сравнению с предыдущим годом и составило 2 613 306 человек.
Однако Международный валютный фонд (МВФ) ожидает, что экономический рост Черногории в этом году снизится до 3,7%. С другой стороны, Всемирный банк и Европейская комиссия настроены еще более консервативно, прогнозируя реальный рост ВВП Черногории в этом году на уровне 3,4 %.
Цены на жилую недвижимость в Черногории значительно различаются в зависимости от местоположения.
В Подгорице средняя цена на жилье выросла на 11,5 % до 1 763 евро за кв. м за год до 2 квартала 2024 года, согласно данным Статистического управления Черногории. Это был девятый квартал подряд двузначного роста цен по сравнению с предыдущим годом. Самое дорогое жилье в столице можно найти в Подгорице I и Подгорице II, которые включают районы Преко Мораце, Блок 6 и Горица.
В прибрежном районе, который является одним из самых дорогих в стране, цены на жилье во II квартале 2024 года составили в среднем 2 107 евро за кв. м, что на 49,1 % выше, чем в предыдущем году, и является самым высоким уровнем цен за всю новейшую историю.
В центральном регионе средняя цена жилья выросла на 34,5% по сравнению с предыдущим годом и составила €960 за кв. м во II квартале 2024 года.
В северном регионе средняя цена жилья была более или менее стабильной по сравнению с годом ранее и составляла 1 200 евро за кв. м в 1 квартале 2024 года.
Очарование Черногории привлекает иностранных покупателей.
В какой-то степени рынок недвижимости Черногории на побережье колеблется в зависимости от состояния российской экономики - то есть от цены на нефть!
Будва - очаровательный прибрежный курорт и венецианский город-порт с песчаными пляжами и разнообразной ночной жизнью, а также центр туризма, принимающий более полумиллиона посетителей в год. В большом районе Будвы находится самое дорогое жилье в Черногории, цены на которое в настоящее время варьируются от 1 500 до 3 000 евро за кв. м.
Прилегающий к Будве удивительно красивый поселок Свети-Стефан был известным курортом в 1960-1980-е годы, его посещали такие знаменитости, как Орсон Уэллс, Элизабет Тейлор, Софи Лорен, принцесса Маргарет, Карло Понти, ИнгемарСтенмарк и Кирк Дуглас. Теперь, после войны, сюда вернулся курорт Aman.
Среди основных иностранных покупателей недвижимости в Черногории - русские, сербы и британцы.
Когда ограничения, связанные с пандемией, были сняты, спрос на прибрежную недвижимость Черногории снова начал расти. В 2022 году число туристов, прибывших в страну, сильно выросло - на 30,7 % по сравнению с предыдущим годом и составило 2 183 975 человек, после огромного роста на 276,3 % в 2021 году. Во время пандемии Ковид-19 туризм практически не развивался: в 2020 году число туристов сократилось на 83,2 %.
Затем в 2023 году число прибывших туристов выросло на 19,7 % по сравнению с предыдущим годом и составило 2 613 306 человек - на уровне допандемического уровня, наблюдавшегося в 2019 году. Аналогичным образом, количество ночевок в прошлом году достигло 16,34 миллиона, что на 31,5 % больше, чем в предыдущем году.
Однако в этом году ситуация с туризмом, похоже, стабилизируется. За первые девять месяцев 2024 года число туристов, посетивших Черногорию, достигло 1 226 499 человек, что на 0,3% больше, чем за тот же период прошлого года. Число иностранных туристов, на долю которых приходится около 90% от общего числа посещений, также увеличилось на 0,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 1 102 982 человека.
В сентябре 2024 года среди иностранных посетителей преобладали туристы из Сербии, что составило около 17,2% от общего числа посещений, за ними следовали Великобритания (9,5%), Франция (7,3%), Германия (7,2%), Польша (6,6%) и Босния и Герцеговина (3,9%).
Около 78,4 % туристов останавливались на морских курортах, а около 13 % - в столице. Больше всего туристов в сентябре 2024 года посетили Будву, Герцег-Нови и Бар.
В стране нет ограничений на покупку недвижимости иностранцами, за исключением земли, которую иностранцы могут приобрести только через компанию. После постройки здания право собственности может быть передано частным лицам по простой процедуре.
В 2015 году федеральное правительство приняло закон, позволяющий иностранным покупателям жилья получать вид на жительство в Черногории после покупки недвижимости, независимо от ее стоимости.
В 2023 году иностранные инвестиции в недвижимость Черногории составили около 463 млн евро, что на 3 % больше, чем в предыдущем году.
Сербы стали крупнейшими инвесторами в недвижимость, потратив в прошлом году в общей сложности 78 млн евро, обогнав россиян после введения Черногорией санкций против России.
Хотя россияне по-прежнему остаются вторыми по величине инвесторами в недвижимость, потратив около 56 миллионов евро в 2023 году на покупку черногорской недвижимости. Вместе они составили около 29 % от общего объема иностранных инвестиций в недвижимость страны в прошлом году.
За ними следуют инвесторы из Германии и Турции с общим объемом инвестиций в недвижимость в €51 млн каждый, США (€34 млн), Украины (€15 млн), Швейцарии (€13 млн) и ОАЭ (€13 млн).
Однако в этом году темпы роста ПИИ в сектор недвижимости страны замедлились. За первые восемь месяцев 2024 года иностранные инвестиции в недвижимость упали на 4,01 % до 284,92 млн евро по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорится в бюллетене Центрального банка Черногории за сентябрь 2024 года. Несмотря на недавнее снижение, показатели все еще превышают уровень до пандемии, что свидетельствует о том, что интерес иностранных инвесторов к Черногории остается высоким.
«Основными инвесторами по-прежнему являются представители Сербии, Турции, Германии, России и США», - говорит аналитик рынка Дарко Диканович. «Единственное заметное изменение по сравнению с предыдущими годами - это снижение доли российских покупателей и увеличение доли турецких инвесторов».
До введения санкций Россия была крупнейшим иностранным покупателем жилья в Черногории. По оценкам, в период с 2005 по 2010 год граждане России приобрели в Черногории около 100 000 объектов недвижимости. Ведущее российское издание «Новая газета» ранее утверждало, что более 40% недвижимости в Черногории принадлежит россиянам.
По словам местного агента по недвижимости Майи Радунович, россияне в основном интересуются виллами и квартирами на Адриатическом побережье.
«Большинство россиян покупают или арендуют недвижимость в прибрежных городах Бар, Герцег-Нови, Петровац и Будва. Эти прибрежные города были популярны среди россиян в предыдущие годы, и в них также есть русские общины», - говорит Радунович.
Однако в последние годы количество и стоимость недвижимости, покупаемой россиянами, значительно снизились после ухудшения тесных связей между двумя странами.
В 2023 году общее количество разрешений на строительство жилья выросло на скромные 2,8% до 2 217 единиц по сравнению с годом ранее, после огромного роста на 232,2% в 2022 году и ежегодного снижения на 50% в 2021 году, 17,9% в 2020 году, 32,4% в 2019 году и 47,3% в 2018 году, согласно данным Статистического управления Черногории. Аналогичным образом, площадь выданных разрешений выросла на 8,6% по сравнению с прошлым годом и составила 143 370 кв. м в прошлом году.
Тем не менее, активность в сфере жилищного строительства сейчас стремительно замедляется. Во втором квартале 2024 года количество разрешений на строительство жилья упало почти на 75% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составило 148, а общая площадь жилых помещений за тот же период сократилась на 70,6% до 11 087 кв. м.
Итоги II квартала 2024 г:
В последние годы в Подгорице строится или уже построено несколько жилых комплексов. Городской квартал, расположенный в непосредственной близости от торгового центра Delta City, является крупнейшим многофункциональным комплексом в столице. Здесь построено двадцать зданий, предлагающих потенциальным покупателям почти 1 250 единиц жилья.
Среди других жилых комплексов - Новый городской квартал (12 новых жилых домов), «Любович» (около 170 квартир), два новых жилых комплекса в Старом аэропорту, многофункциональный комплекс в Блоке X (142 жилых дома) и жилой дом на 420 квартир в Блоке VII.
На самом деле иностранных инвесторов привлекает побережье, особенно Котор, Тиват, Будва, Герцег-Нови и Бар, в последние годы, особенно до пандемии, получили значительное развитие: здесь появилось множество многоквартирных домов и несколько масштабных проектов.
Жилая недвижимость в прибрежных городах будет стоить в среднем 2 107 евро за кв. м во втором квартале 2024 года, что на 49,1% больше, чем за тот же период прошлого года, согласно данным Статистического управления Черногории. Но на популярных курортах цены на недвижимость могут быть еще выше.
В Будванской Ривьере жилая недвижимость продается по цене от €1 700 до €3 500 за кв. м для квартир, от €3 500 до €6 000 за кв. м для роскошных апартаментов и от €3 000 до €10 000 за кв. м для домов, коттеджей и вилл.
В Бар-Ривьере цены варьируются от €1 400 до €3 000 за кв. м для квартир и элитных апартаментов и от €1 200 до €3 500 за кв. м для домов, коттеджей и вилл.
В Которском заливе цены варьируются от €2 000 до €3 500 за кв. м для квартир, от €3 500 до €8 000 за кв. м для роскошных апартаментов, от €2 500 до €3 000 за кв. м для домов и коттеджей и от €4 000 до €7 000 за кв. м для вилл.
Они очень привлекательны для туристов благодаря своим прекрасным песчаным пляжам и ночной жизни, поэтому здесь много новых масштабных проектов, таких как:
Рынок аренды растет, доходность умеренно высокая.
Арендная плата за жилье продолжает расти благодаря активному спросу. В настоящее время квартиры с одной спальней в Черногории сдаются по цене от 450 до 1 000 евро в месяц, а с двумя спальнями - от 700 до 1 100 евро.
Валовая доходность от аренды в Черногории умеренно высока и составляет в среднем 5,61 % в 3 квартале 2024 года, что несколько ниже 5,95 % за аналогичный период прошлого года, согласно недавнему исследованию, проведенному Global Property Guide.
По основным районам:
Иностранцу нелегко получить ипотечный кредит в Черногории, хотя это и возможно. Нерезиденты могут получить ипотечный кредит в ограниченном количестве банков с соотношением кредита к стоимости (LTV) 50 % от стоимости недвижимости, с максимальным сроком до 25 лет, сообщает Dream Estates Montenegro.
Однако ипотечное кредитование распространяется не на все виды недвижимости, а только на новостройки от крупных застройщиков. Однако есть исключения, если недвижимость расположена в аккредитованном банком девелоперском комплексе.
Среди банков, предлагающих ипотечные кредиты иностранцам, - Erste Bank, Hypo Alpe Adria, Societe Generale, Lovćen Bank, First Bank, NLB Banka и Crnogorska Komercijalna Banka.
|
HOUSING LOANS FOR FOREIGNERS |
||||
|
Erste Bank |
Lovćen Bank |
First Bank |
Crnogorska Komercijalna |
|
|
Loan amount |
€10,000 - €400,000 |
€10,000 - €200,000 |
€5,000 - €100,000 |
€50,000 - €300,000 |
|
Payment period |
Up to 20 years |
Up to 10 years |
Up to 25 years |
Up to 25 years |
|
Nominal interest rate |
From 3.99%+6M Euribor |
From 4.95% |
7.99% to 11.49% |
5.5% to 7% |
|
Loan processing fees |
Up to 1% |
Up to 1.25% |
1.5% to 2% |
Up to 1% |
|
Payment method |
Monthly |
Monthly |
Monthly |
Monthly |
|
Источник: Savills Dream Estates Montenegro |
||||
Ставки по ипотечным кредитам стабилизируются
По данным Центрального банка Черногории, в сентябре 2024 года средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам, взятым в банках, составляла 5,08 %, что ниже, чем 5,79 % в предыдущем году, но все еще выше, чем 4,61 % два года назад.
По жилищным кредитам средняя процентная ставка в сентябре 2024 года составляла 5,07 %, что немного выше, чем 4,98 % в предыдущем году и 4,58 % два года назад. За тот же период:
Международный валютный фонд (МВФ) ожидает, что экономический рост Черногории в этом году снизится до 3,7%. С другой стороны, Всемирный банк и Европейская комиссия настроены еще более консервативно, прогнозируя реальный рост ВВП Черногории в этом году на уровне 3,4 %.
«В 2023 году в Черногории был зафиксирован высокий рост ВВП, обусловленный очень высоким уровнем частного потребления и хорошим туристическим сезоном. В 2024-2025 годах прогнозируется замедление роста производства, поскольку потребление домашних хозяйств замедлится. Замедление внешнего спроса, вероятно, повлияет на рост туризма», - говорится в сообщении Европейской комиссии.
Инфляция в стране снизилась шестой месяц подряд и составила всего 1% в сентябре 2024 года, по сравнению с 2,2% в предыдущем месяце и 7,9% за аналогичный период прошлого года, согласно данным Статистического управления Черногории. Это самый низкий уровень, зарегистрированный с марта 2021 года.
С января 2010 года по декабрь 2021 года инфляция в стране составляла в среднем всего 1,5 % в год, а в ноябре 2022 года подскочила до рекордных 17,5 %. В прошлом году инфляция оставалась высокой и составила в среднем 8,7 %.
Рынок труда продолжает укрепляться. Во втором квартале 2024 года уровень безработицы в стране снизился до 11,4 % по сравнению с 11,9 % в предыдущем квартале и 12,9 % годом ранее. Это также намного ниже среднего уровня безработицы в 18,7 % в год в период с 2005 по 2023 год.
В 2023 году в стране был зафиксирован профицит бюджета, эквивалентный примерно 0,2 % ВВП, что является улучшением по сравнению с дефицитом в 5,1 % ВВП в 2022 году, 1,9 % в 2021 году и 11,1 % в 2020 году. Фактически, это был первый профицит, зафиксированный с 2008 года.
В результате валовой долг правительства сократился до 60,3% ВВП в 2023 году, резко снизившись по сравнению с 70,8% ВВП в 2022 году, 83,3% в 2021 году, 103,3% в 2020 году и 74,9% в 2019 году.
Все это показывает, что сейчас можно весьма выгодно купить недвижимость в Черногории. Оставьте заявку нашему менеджеру, чтобы он бесплатно сделал для вас подборку квартир или домов в Черногории с учетом ваших потребностей и финансовых возможностей.