Австрия – это красивая страна практически в центре Европы. Отсюда легко добраться до Германии, Балканов, Польши, Италии и так далее. Благодаря стратегическому расположению Австрия очень ценится туристами и иностранными инвесторами. А еще это страна, где можно легко сдать недвижимость в аренду и получать стабильный ежемесячный доход. Также стоимость недвижимости сама растет каждый год, что также является плюсом для инвестора. Сегодня расскажем, как купить квартиру в Австрии россиянину в 2024 году.
Иностранцы могут покупать жилую и коммерческую недвижимость в Австрии, в том числе россияне. Но надо понимать, что для местных властей на первом месте стоят интересы граждан страны и ЕС, в связи с этим, если у вас уже есть ВНЖ в одной из европейских стран, то будет проще совершить сделку.
Важно перед оформлением сделки получить разрешение на покупку. Оно выдается в муниципалитете, но далеко не всегда. В зависимости от региона, где планируется покупка, могут действовать те или иные ограничения. Они актуальны не только для частных покупателей, но и для юридических лиц, зарегистрированных за рубежом или принадлежащих иностранцам.
Довольно просто купить квартиру в Австрии в следующих регионах:
Австрийские власти считают, что граждане других стран могут получить разрешение на покупку недвижимости, если это выгодно для региона с точки зрения культуры, социальных связей и экономики и не создает проблем. Поэтому рекомендуется заранее проконсультироваться с местными властями, чтобы узнать их мнение о сделке. Покупатели, планирующие постоянное проживание в приобретаемой недвижимости (социальный аспект), и предприниматели, желающие открыть бизнес в регионе, имеют преимущества.
Зарубежные покупатели без ВНЖ могут приобрести недвижимость в Австрии через компанию. Однако такой вариант подходит только для дорогих объектов, поскольку содержание и управление бизнесом в Австрии требует значительных затрат. В этом случае компания должна быть зарегистрирована в Австрии или другой стране ЕС и платить налоги там. Кроме того, для признания компании австрийской не менее 51% акций должно принадлежать местным гражданам или юридическим лицам. Поэтому зачастую выгоднее создать компанию в другой стране Евросоюза.
Важно понимать, что покупка квартиры в Австрии не дает автоматически права на ВНЖ. В этой стране, напротив, иностранцы часто заранее получают ВНЖ, чтобы увеличить вероятность одобрения на покупку жилья. Особенно, если они хотят купить виллу или квартиру в туристических регионах.
Вид на жительство выдается на основании сведений о размере пассивного дохода. Важно, чтобы он составлял не менее 1 900 евро на заявителя. Если покупателями выступает семейная пара, то пассивный доход должен быть хотя бы 2 900 евро в месяц.
Также существуют альтернативные способы оформления вида на жительство:
У каждого способа есть определенные требования. На сайте посольства Австрии в Москве https://www.bmeia.gv.at/oeb-moskau можно прочитать актуальную информацию о получении ВНЖ. Также здесь можно записаться на прием для получения той или иной услуги.
Иностранный инвестор, который купил квартиру в Австрии или иной объект недвижимости, обязан своевременно оплачивать налоги и содержать жилье в надлежащем состоянии.
Важно. Если россиянин фактически проживает за границей более 183 дней в году, имеет счет в зарубежном банке и обладает ВНЖ за пределами РФ, то он обязан письменно уведомить об этом соответствующие государственные структуры в течение 30 дней.
Налог на владение землей и недвижимостью (Grundsteuer) поступает на счет местного муниципалитета. Ставка определяется на основе стоимости участка и типа объекта. Этот налог должны платить не только собственники, но и совладельцы. Если имущество сдается в аренду, то арендная плата обычно делится пополам между арендодателем и арендатором и включается в коммунальные платежи.
Кадастровая стоимость объекта (Einheitswert) служит отправной точкой для расчета налога на недвижимость. Налоговая инспекция определяет эту стоимость. Однако кадастровая стоимость часто бывает ниже рыночной, поскольку при ее установлении не учитываются колебания валютных курсов, сезонные колебания цен и другие временные факторы. Даже зная кадастровую стоимость и точную ставку муниципалитета, невозможно точно определить налог, так как в формулу расчета входят и другие переменные, такие как тип и характер использования объекта, а также процент территории, предназначенный для застройки.
В общем случае ставки варьируются следующим образом.
Оплата налога происходит в 4 этапа с крайними датами 15 февраля, 15 мая, 14 августа и 15 ноября. Если общая сумма составляет менее 75 евро, то ее надо вносить одним платежом до 15 мая.
Подоходный налог в Австрии называется Einkommensteuer. Налог уплачивается по мере получения дохода и удерживается в течение всего года. Любое лицо, постоянно проживающее/проживающее в Австрии, подлежит неограниченной налоговой ответственности, которая возникает, если срок пребывания в Австрии превышает шесть месяцев. Что касается ограниченной ответственности, то она распространяется на тех, кто не имеет ни постоянного места жительства, ни постоянного места пребывания в Австрии. Такие лица облагаются налогом только на доходы из австрийских источников.
Граждане ЕС/ЕЭП, не имеющие основного места жительства в Австрии, но имеющие основной источник дохода в Австрии (90% дохода получено в Австрии или доход, полученный за рубежом, не превышает 11 000 евро), могут подать заявление об ограниченной налоговой ответственности в Австрии при подаче налоговой декларации (Erklärung Zur Arbeitnehmerinnenveranlagung). Таким образом, налогом будут облагаться только доходы, полученные в Австрии.
Для этого вам стоит обратиться к риелтору, который поможет в поиске недвижимости и проконсультирует по всем вопросам. Так, связавшись с нашим менеджером, вы получаете полную информационную и юридическую поддержку на любом этапе сотрудничества. Стоит отметить, что мы не успеваем вносить все объекты на сайт, поэтому мы готовы сделать для вас персональную подборку с учетом имеющегося у вас бюджета и пожеланий.
Согласно австрийскому законодательству, в процессе покупки-продажи недвижимости обязательно участвует нотариус или юрист с нотариальными полномочиями. Он выступает гарантом сделки и получает все платежи на свой депозитный счет. Найти действующих нотариусов Австрии можно на сайте Австрийской нотариальной палаты.
Стоит рассмотреть, что именно необходимо сделать, чтобы купить квартиру в Австрии в соответствии с действующим законодательством. Эта информация позволит вам понимать, какие предстоят затраты и что нужно будет сделать для получения объекта в собственность.
Согласно австрийскому законодательству, продавцы не обязаны перечислять все дефекты объекта недвижимости, поэтому есть риск их обнаружить уже после совершения сделки. В связи с этим, целесообразно обратиться к архитектору или геодезисту, чтобы он изучил интересуемую недвижимость и сказал, все ли в порядке. Такая проверка особенно актуальна при покупке квартиры в старом доме или старинной виллы.
На этом этапе происходит заключение предварительного договора купли-продажи. В нем указывается цена, размер первоначального взноса (обычно это 5-10%). Также покупатель отправляет продавцу предложение о покупке (Kaufanbot), в котором содержится перечень дополнительных расходов, связанных с проведением сделки.
Важно. В Австрии даже устный договор имеет юридическую силу, поэтому важно внимательно вести переговоры и не давать ложных обещаний продавцу.
После подписания предварительного договора объект снимается с продажи.
Данный договор называется Titel, его необходимо подписывать у нотариуса. В соглашении необходимо зафиксировать не только стоимость объекта, но и все дополнительные расходы, которые несут стороны.
Закон не требует наличие переводчика при совершении сделок с иностранными инвесторами, однако мы вам рекомендуем предусмотреть его наличие, если вы не владеете немецким языком.
Платеж необходимо совершать не на счет продавца, а на доверительный счет нотариуса или юриста с правами нотариуса. Если деньги переводятся с иностранного банка, то нужно будет предоставить документы о происхождении средств. Это могут быть справка о доходах, доказательства продажи другого объекта, сведения о полученных дивидендах и так далее.
Далее договор отправляется на проверку комиссии Grundverkehrskommission. Специалисты проверяют все в течение 1-2 месяцев. Последнее слово всегда остается за властями, они решают, разрешит ли иностранцу купить недвижимость в Австрии. В случае отказа деньги возвращаются покупателю.
Когда сделка одобрена комиссией, нотариус регистрирует право собственности на нового владельца. Информация заносится в Единый государственный реестр недвижимости, также известный как земельная книга. Этот процесс называется Modus, и за него взимается дополнительная плата.
Весь процесс покупки занимает около 3 месяцев. Рекомендуется не игнорировать помощь специалистов, так как они знают особенности местного законодательства и скажут, насколько высока вероятность одобрения сделки государством в том или ином случае.
Если у вас остались вопросы по поводу покупки квартиры или дома в Австрии, то свяжитесь с нашим менеджером. Он ответит на вопросы и поможет найти подходящий объект.