Что нужно знать про рынок недвижимости Вьетнама

За последние несколько лет объем иностранных инвестиций в недвижимость Вьетнама только рос. Это страна с развивающейся экономикой, где можно неплохо заработать, дешево купив квартиру. Однако перед покупкой необходимо понимать основные нюансы рынка недвижимости Вьетнама, так как он серьезно отличается от европейских стандартов.

Виды права собственности во Вьетнаме

Согласно действующему законодательству, во Вьетнаме есть несколько форм собственности жилой недвижимости:

1. Социальное жилье или Nhà ở (căn hộ) xã hội. Иностранцы легально приобретать такую недвижимость не могут. Эта недвижимость предназначена для граждан Вьетнама с низким уровнем дохода. Многие агенты предлагают различные схемы обхода закона. Наиболее распространенными являются генеральные доверенности от реального владельца квартиры, в которых он отказывается от прав на жилье в пользу покупателя. Другие предлагают использовать связи в государственных органах для изменения имени в сертификате права собственности. Все эти схемы являются незаконными, и мы крайне не советуем их рассматривать.
2. Туристические апартаменты (Căn hộ du lịch) представляют собой новые проекты, в которые могут входить как местные граждане, так и иностранцы с равными правами. Эта форма владения недвижимостью относительно нова для Вьетнама и ранее регулировалась законодательством довольно слабо. В рамках таких проектов земля предоставляется застройщику в аренду на срок 50 лет (в редких случаях — 70 лет). После завершения строительства застройщик «продает» недвижимость на оставшийся срок аренды земли. Права как для граждан Вьетнама, так и для иностранцев в этих проектах абсолютно равны. К этому типу недвижимости относятся большинство объектов в туристических городах, таких как Нячанг или остров Фукуок. Новый Закон о коммерческой недвижимости, который вступит в силу 1 января 2025 года, расширяет возможности для заключения договоров купли-продажи туристических апартаментов. Однако подзаконные акты, уточняющие эти вопросы, ожидаются не ранее второй половины 2025 года.
3. Для инвестиций в недвижимость Вьетнама оптимальным выбором станут объекты коммерческого и жилого назначения (Nhà ở (căn hộ) thương mại). Хотя срок владения ограничен 50+50 лет, это не влияет на ликвидность – при продаже вьетнамскому гражданину он получает бессрочное право собственности. Этот формат представляет собой основной вид недвижимости для инвестирования, включая виллы и апартаменты. Особенность таких проектов в том, что земельный участок находится в постоянном пользовании у проекта, а покупатели получают свидетельство о праве собственности (sổ hồng). Для вьетнамцев право собственности является бессрочным, тогда как иностранцы получают документ на 50 лет с возможностью продления еще на 50 (всего 100 лет). Важное преимущество – при продаже объекта от иностранца местному жителю, последний получает недвижимость в бессрочное пользование. Это обеспечивает сохранение ликвидности объекта, в отличие от ситуации в Таиланде или Индонезии, где подобный механизм отсутствует.

Важная информация для иностранцев

Несмотря на возможность у иностранцев покупать недвижимость во Вьетнаме, есть несколько серьезных ограничений, о которых стоит знать заранее:

• к покупке доступны только квартиры и небольшая часть индивидуальных домов;
• иностранцы могут владеть не более 30% квартир в жилом комплексе;
• если в районе более 250 объектов недвижимости, то иностранцы в нем могут владеть не более 10% активов;
• иностранцы могут покупать недвижимость во Вьетнаме только у застройщика или у другого иностранца (покупка на вторичном рынке у гражданина Вьетнама не допускается).

Важно. Вьетнамцы периодически пользуются незнанием иностранцами законов, предлагая купить недвижимость у них. Если такая сделка совершается, то ее легко можно признать недействительной. Причем, найти потом продавца, который получил деньги, весьма проблематично. Рекомендуем вам действовать через нас, чтобы избежать подобных проблем.

Особенности законодательства

Далеко не все понимают разницу между туристическими апартаментами и жилой недвижимостью. Однако с юридической точки зрения есть принципиальная разница:

1. Застройщики, которые возводят туристические апартаменты, не обязаны страховать проекты. Таким образом, если у строительной компании возникают какие-то проблемы, то все форс-мажоры инвестор берет на себя.
2. Ограничения на оплату отсутствуют, если дело касается туристических апартаментов. В случае с жилой недвижимостью застройщик может взять не более 70% оплаты до момента передачи ключей инвестору. При строительстве туристических апартаментов такие ограничения отсутствуют, что увеличивает риск для покупателя.

Лизхолд на Бали и право собственности во Вьетнаме

Стоит рассмотреть лизхолд на Бали, так как именно Бали является еще одним очень популярным инвестиционным направлением в Азии. Обычно в Индонезии leasehold заключается сроком на 30 лет. Рассмотрим пример покупки квартиры в жилом комплексе на 100 единиц. При строительстве застройщик оформил аренду земли на 30 лет, внеся арендную плату в размере $1,000,000. Эта сумма равномерно распределилась между всеми квартирами, составив $10,000 на каждую, и была включена в конечную стоимость жилья.

По истечении 30 лет возникнет необходимость продления арендного договора на новый период, но уже по актуальным рыночным тарифам. Учитывая текущую динамику цен на аренду земли на Бали (за последние 10 лет они выросли в 10 раз), новая арендная плата может составить $10,000,000. Соответственно, для владельцев квартир это означает увеличение доли арендной платы до $100,000 с квартиры, что в 10 раз превышает первоначальные затраты на аренду земли.

Вот основные риски лизхолда:

1. Рост стоимости пролонгации, так как со временем стоимость земли может вырасти.
2. Зависимости от других собственников. Если некоторые откажутся от пролонгации, то все собственники могут столкнуться со сложностями в процессе переговоров.

Что касается права собственности во Вьетнаме, то по истечении 50 лет вам необходимо оплатить фиксированный государственный сбор в размере 0,5% от стоимости квартиры для оформления пролонгации.

Таким образом, законы Вьетнама позволяют снизить риски инвестора, связанные с продлением собственности. Это довольно значимый фактор, чтобы выбрать именно Вьетнам для покупки недвижимости.

Особенности рынка первичной и вторичной недвижимости во Вьетнаме

Также в этой сфере есть определенные нюанс, о которых инвестору необходимо знать заранее, чтобы обезопасить себя от юридических проблем.

Недвижимость на первичном рынке

Покупать недвижимость во Вьетнаме от застройщика – это самый безопасный способ получить актив, еще и по выгодной цене. Вот какие особенности стоит помнить:

1. Сделка осуществляется напрямую с застройщиком. Агенты получают вознаграждение от него, поэтому инвестору не придется ничего платить сверху. Но получить скидку за счет сокращения агентских выплат почти нереально, так как за подобное агентов штрафуют, а также есть риск прекращения сотрудничества.
2. Покупатель-иностранец обязан лично присутствовать при заключении договора купли-продажи. Это принципиальный момент, который отражен в законах Вьетнама.
3. Большинство квартир передается с чистовой отделкой, сантехникой и встроенной мебелью (кухонный гарнитур, шкафы).
4. Застройщик не может принять больше 70% от стоимости недвижимости до сдачи объекта в эксплуатацию и передачи ключей инвестору. При этом, первый платеж не может превышать 30%. Исключение – покупка туристических апартаментов, когда данное ограничение не работает.
5. Инвестор может рассчитывать на беспроцентную рассрочку до окончания строительства. Также при опережении графика платежей можно получить дополнительную скидку.
6. Некоторые застройщики увеличивают стоимость недвижимости для иностранцев до 10%. Рекомендуем вам выбирать объекты без наценки для иностранных покупателей.
7. Высокая ликвидность, так как объекты остаются доступными не только жителям Вьетнама, но и иностранцам.

При инвестировании в недвижимость критически важно провести тщательную проверку как самого застройщика, так и объекта недвижимости до подписания договора.

В дополнение к анализу репутации и опыта строительной компании необходимо провести всестороннюю юридическую проверку документации, включающую:

• инвестиционный сертификат;
• лицензию на строительство;
• страховой полис;
• разрешение на реализацию недвижимости;
• специальное разрешение на продажу объектов иностранным гражданам.

Игнорирование любого из этих пунктов может привести к серьезным юридическим последствиям и финансовым потерям в будущем.

Недвижимость на вторичном рынке

Учитывая, что недвижимость на вторичном рынке перепродается, то следует помнить о следующих нюансах:

1. Обязательно нотариальное оформление сделки. Сбор нотариуса фиксированный в каждой провинции и составляет $100–300.
2. Есть возможность оформить сделку удаленно (возможность актуальна только для продавца). Для этого требуется заверенная в консульстве доверенность. Если покупатель иностранец, то он обязан лично присутствовать во время подписания договора.
3. Комиссия агенту оплачивается, как правило, продавцом. Она не превышает 2% от стоимости объекта.

Ограничения для иностранцев

Иностранные граждане имеют право покупать недвижимость только у застройщиков или других иностранцев. Приобретение объектов у вьетнамских граждан возможно лишь в исключительных ситуациях, например, при переуступке прав по предварительному договору купли-продажи до его официальной регистрации в государственных органах.

Налоги и дополнительные расходы

Как происходит сделка с недвижимостью во Вьетнаме

Могут возникать различные нюансы при совершении сделки, но обычно она происходит следующим образом:

1. Покупатель выбирает объект, который его удовлетворяет и подходит в финансовом плане.
2. Бронирование объекта устно на 24 часа, чтобы принять решение и выполнить все необходимые действия для документального бронирования жилья.
3. Бронирование и внесение депозита в размере от $1,000 до $5,000. На этом этапе покупатель не получает никаких документов. Деньги же он переводит по реквизитам застройщика с указанием имени покупателя и выбранного объекта.
4. Подготовка договора бронирования. В нем фиксируются основные условия и согласовываются с покупателем.
5. Внесение обеспечительного платежа. Это первоначальный взнос, который составляет 5-10% от стоимости актива.
6. Подписание договора купли-продажи. На этом этапе покупатель обязан присутствовать лично.
7. Осуществление оплат по графику. Обычно застройщики предоставляют рассрочку до окончания строительства.
8. Сдача дома в эксплуатацию и получение инвестором ключей. Покупатель должен внести последний платеж согласно графику и оплатить 2% от стоимости в Фонд капитального ремонта. Только после этого он получает доступ к своему жилью.
9. Регистрация права собственности. Этот этап занимает до 2 лет. Большинство застройщиков привязывают последний платеж к началу процедуры регистрации права собственности.

Инвестор может заказать у застройщика доукомплектацию квартиры. Обычно она включает в себя чистовую отделку и мебель. Стоимость этих услуг может достигать $15,000.

Важно. В городской недвижимости часто встречается практика сдачи квартир на длительные периоды без мебели. В этом случае арендатор сам приобретает необходимую мебель. Это может уменьшить доход от аренды, но подойдет для стратегии перепродажи через 2–3 года после получения ключей.

Управление недвижимостью во Вьетнаме

Инвестор, покупающий жилье во Вьетнаме для сдачи в аренду, нуждается в услугах по управлению активом. Есть разные решения, все зависит от имеющегося бюджета, пожеланий и типа объекта.

Обслуживание жилья

В данную категорию попадает следующее:

• обеспечение охраны и порядка;
• обслуживание инфраструктуры и территории общего пользования;
• взаимодействие с муниципалитетом, пожарными и другими службами.

Данные услуги оплачиваются ежемесячно, сумма зависит от управляющей компании и того, что дополнительно она должна делать.

Важно. Управляющие компании не занимаются сдачей квартир в аренду и не ведут переговоры с потенциальными и действующими арендаторами.

Особенности сдачи квартиры в аренду во Вьетнаме

Способы сдачи недвижимости в аренду зависят от ее типа:

1. Туристическая недвижимость. Часто застройщики предлагают сразу заключить договор с управляющими компаниями. Они занимаются поиском арендаторов, обслуживают объект и даже выполняют мелкий ремонт.
2. Объекты жилого назначения предлагаются без договоров с управляющими компаниями. Собственники могут самостоятельно заниматься сдачей жилья в аренду или нанять для этого специалиста.

Сторонние управляющие компании часто являются оптимальным решением для собственника.

Рынок недвижимости во Вьетнаме — это активно развивающаяся сфера с большими возможностями. Успешное инвестирование требует хорошего знания законов, налоговой системы и правил проведения сделок. Из-за непрозрачности рынка, недостатка аналитических материалов и нестабильного уровня квалификации местных специалистов возникают дополнительные риски. Поэтому мы настоятельно рекомендуем тщательно изучить рынок и обратиться к нам, чтобы безопасно купить жилье, которое будет соответствовать вашим ожиданиям и финансовым возможностям.