Как продать недвижимость в Испании

Продажа недвижимости в Испании, как и в любой другой стране, – поэтапный процесс. В статье детально разбирается процедура продажи недвижимости в Испании в 2023 году, дается перечень необходимых документов, перечисляются основные расходы. Следуя рекомендациям ниже, вы сможете успешно продать жилье и минимизировать риски.

Анализ объекта и рыночной ситуации

Прежде чем размещать объявление о продаже, крайне важно провести анализ рынка недвижимости в регионе.

Анализ включает:

1. Оценку текущей рыночной ситуации. Изучите вопросы спроса, предложения и актуальные цены на недвижимость в вашем регионе.
2. Выбор момента для продажи. Определите, насколько подходящий сейчас момент для размещения недвижимости на рынке.

Интернет-платформы для недвижимости и аналитические агентства регулярно публикуют информацию о временных рамках, в течение которых происходит продажа квадратных метров. Например, в 2022 году около 84% сделок с недвижимостью в Испании были завершены в промежутке от 8 до 12 месяцев с момента размещения объявления о продаже.

Важный фактор продажи – определение правильной цены. У вас должно быть адекватное представление о стоимости вашей недвижимости.

Правильное позиционирование позволят привлечь потенциальных покупателей:

1. Сравнение схожих объектов. Проанализируйте цены на схожие объекты недвижимости, это поможет определить адекватную цену.
2. Торговые маневры. Учтите возможность снижения цены на 10-20% при потенциальном торге.

Перед продажей решите, станете ли пользоваться услугами агентства. Решение о продаже через агентство позволит вам воспользоваться опытом и ресурсами профессионалов.

Преимущества агентства недвижимости:

1. Профессиональная презентация помещения: фото, видео, реклама, организация показов.
2. Обработка звонков, заявок, ведение переговоров с потенциальными покупателями.
3. Правовая и налоговая поддержка на всех этапах сделки.

Продажа недвижимости в Испании – сложный, но достижимый процесс при правильном подходе. Назвав адекватную цену, проведя анализ рынка и рассмотрев возможность сотрудничества с профессионалами, вы повысите вероятность быстрой продажи.

Налогообложение и расходы при продаже недвижимости в Испании в 2023 году

При продаже недвижимости в Испании в 2023 году расходы, которые несет продавец, можно определить по цене продажи. Сначала учтите комиссионные риелторам. Кроме того, следует произвести предварительный расчет налогов.

Продавец недвижимости обязан уплатить два основных налога: подоходный налог с физических лиц (IRPF), или подоходный налог с нерезидентов (IRNR), а также налог "Plusvalía".

IRPF (подоходный налог с физических лиц)

Этот налог применяется исключительно к налоговым резидентам Испании. Что рассчитать сумму, выявите разницу между ценой продажи и ценой покупки с учетом налогов, расходов, комиссионных посредников, капитальных вложений, расходов по ипотеке и амортизации.

Полученная прибыль облагается по прогрессивной ставке от 19% до 26%. Окончательная сумма указывается в налоговой декларации, подаваемой за соответствующий финансовый период. При подаче документа можно заявить ряд налоговых льгот и вычетов. Особо следует отметить такую налоговую льготу, как полное освобождение от уплаты налога, если первичное жилье (находящееся в собственности не менее 3 лет) продается с намерением приобрести другое первичное жилье (новая покупка должна быть совершена в течение 2 лет).

Plusvalía (налог на прирост стоимости городской земли)

Этот муниципальный налог может рассчитываться двумя способами: на основе полученной фактической прибыли или с помощью объективного метода. Результаты могут существенно различаться, однако продавец оставляет за собой право выбора метода расчета. Если продавец нерезидент, налог удерживается покупателем и затем уплачивается. Удержание происходит в момент подписания нотариально заверенного акта купли-продажи.

Продавцы-нерезиденты перечисляют государству 3% от стоимости сделки в качестве составляющей налога на доходы нерезидентов (IRNR). При этом обязанность удержать необходимую сумму, подать соответствующую декларацию и произвести платеж ложится на покупателя. Не имеет значения, резидент покупатель или нет.

Если удержанные 3% превысят фактически полученную прибыль или сделка окажется убыточной для продавца-нерезидента, можно потребовать от налоговых органов возмещения. Это может сделать как продавец, так и его уполномоченный представитель.

В среднем расходы, связанные с продажей жилой недвижимости, в том числе налоги и комиссионные, составляют от 5% до 15% от цены сделки.

Подготовка необходимой документации для продажи недвижимости в Испании

Документы, обязательные для заполнения:

1. Nota simple informativa (Выписка из реестра недвижимости). Документ, который можно получить лично в офисе Реестра собственности или через Интернет на официальных сайтах испанских реестров.
2. Certificado Energético (Энергетический сертификат). С 2013 года он включен в число обязательных документов. Энергетический сертификат должен быть предъявлен нотариусу для получения разрешения на сделку. Цена обычно составляет от 50 до 200 евро.
3. Квитанция IBI (квитанция об уплате налога на недвижимость). Необходимо предоставить последнюю квитанцию IBI, и налоги за год продажи могут быть пропорционально разделены между продавцом и покупателем.
4. Licencia de primera ocupación (Лицензия на первичное заселение) или Cédula de habitabilidad (Сертификат о пригодности помещения для проживания). Любой из этих документов подтверждает соответствие жилья санитарным нормам и пригодность для проживания. Эти документы необходимы для оформления договоров с поставщиками коммунальных услуг. Их оформление предполагает выезд специалиста и стоит до 100 евро.
5. Certificado de Estar al Corriente de los Pagos de la Comunidad. Этот документ получают в управляющей компании. Нужно подтверждение, что продавец исправно платит коммунальные платежи.
6. Удостоверение личности владельца. Необходимы карточка резидента, паспорт и сертификат NIE (удостоверение личности иностранца).

Это список обязательных документов для продажи недвижимости в Испании. Однако, в зависимости от ситуации, этот список может меняться. Обратившись к практикующему юристу, вы сможете совершить сделку в соответствии с требованиями закона, поэтому не будет оснований для признания сделки ничтожной.

Дополнительные бумаги

Могут потребоваться следующие документы:

1. Estatutos de la comunidad de propietarios (Устав жилищного товарищества). Хотя эти уставы и не являются обязательными, они крайне важны для покупателей, собирающихся приобретать недвижимость для краткосрочной аренды. Им потребуются знания правил жилищного товарищества.
2. Нотариально заверенная купчая. В ней содержится информация об изначальной цене недвижимости.
3. Документация, связанная с ипотекой. Если недвижимость была приобретена в ипотеку, то необходимо предоставить нотариально заверенный договор ипотеки и справку из банка об остатке задолженности. Остаток погашается после подписания нотариально заверенного акта.
4. Планы квартиры или дома (planos de la vivienda). Они нужны, если помещение будут ремонтировать.
5. Счета за коммунальные услуги. Последние счета за воду, газ и электричество.
6. Кадастровый сертификат. В нем указывается Valor de Referencia - приблизительная стоимость недвижимости, используемая для начисления и уплаты налогов.
7. Сертификат технического осмотра (Certificado de Inspección Técnica del Edificio). Для строений старше 30 лет.

В ожидании нотариального подписания продавцы должны представить предварительный договор купли-продажи с задатком (contrato de arras), а также копии чеков или банковских переводов, которые подтверждают авансовые платежи покупателя.

Заключение договора о задатке Contrato de Arras

После того как покупатель найден и достигнуто взаимное согласие по цене, необходимо оформить основной документ – договор о задатке.

В него необходимо включить следующие аспекты:

• сведения о сторонах и адреса уведомлений;
• сведения об имуществе: адрес, кадастровый номер и т. д;
• существующие обременения;
• цену сделки и сумму депозита;
• авансовые платежи и форматы расчетов;
• способ уплаты налога на недвижимость IBI за текущий год;
• права и обязанности сторон;
• оговоренные условия выхода из сделки;
• распределение расходов по сделке между сторонами.
• сроки оформления нотариально заверенного договора купли-продажи и право выбора нотариуса одной из сторон;
• дата передачи ключей.

Соглашение о задатке юридически обязательно для обеих сторон и обычно предполагает внесение задатка в размере 10% от стоимости сделки. Заключение договора обязывает обе стороны завершить сделку в присутствии нотариуса в заранее оговоренные сроки. Обычно это 90 дней с момента подписания контракта. Невыполнение покупателем этого обязательства влечет за собой утрату внесенного задатка. И, наоборот, если продавец не выполнит обязательство, он обязан возместить покупателю двойную сумму задатка.

Важно, чтобы в договор задатка вошли все условия. Например, если покупатель хотел получить ипотечное финансирование, но столкнулся с отказом банка, сделка будет признана недействительной. При этом справедливо, что задаток вернут покупателю.

Если по каким-либо причинам установленный срок действия договора о задатке истекает до завершения сделки, а намерения сторон сохраняются, договор может быть продлен. Для этого достаточно подготовить и подписать приложение с указанием причины отсрочки, и договор может быть продлен.

Оформление договора купли-продажи в присутствии нотариуса

Кульминация процесса продажи недвижимости в Испании – подписание нотариально заверенного договора купли-продажи. На этом этапе необходимо обеспечить наличие всех документов, которые затем передаются нотариусу.

После оформления договора купли-продажи происходит передача ключей и расчет между сторонами. В этом процессе могут участвовать третьи лица, например, агенты обеих сторон, кредитная организация, если у продавца остаются ипотечные обязательства.

Как правило, расчеты осуществляются с помощью банковских чеков под контролем нотариуса. В случаях, когда ипотека полностью погашена, продавцу нужно уведомить об этом Реестр собственности.

После нотариального оформления сделки продавец обязан в течение 30 дней перечислить налог Plusvalía.

Если у вас есть дополнительные вопросы, то обратитесь к менеджеру сайта Второй Дом. Он также готов помочь вам в продаже вашего актива иностранцам.