Согласно информации, представленной на портале Tranio, на май 2023 года количество заявлений на приобретение недвижимости в ФРГ от россиня уменьшилось за прошлый год на 35%. Причем в течение последнего десятилетия рынок недвижимости Германии был в числе самых популярных для инвесторов из Российской Федерации и стран СНГ. Аналогичная ситуация отмечается и среди других инвесторов, а именно, запросы англоязычных клиентов на немецкую недвижимость уменьшились на 37%.
Вместе с положением на внутренних рынках ФРГ это означает, что финансовый водопад, который лился на местных застройщиков в течение прошедшего десятилетия, завершился. Набравшие огромное количество кредитов строительные компании способны в скором времени попасть в положение, в котором им придется продать действующие проекты с существенной скидкой. Таким образом компании смогут хотя бы частично вернуть затраченные средства.
Стоит подробнее рассмотреть нюансы покупки недвижимости в Германии, чтобы заработать на ней.
Стоимость возведения объектов недвижимости в Европе, в том числе и в ФРГ, увеличилась больше чем на 40%. В течение последних двух лет основные строительные материалы, а кроме того и электрическая энергия, непрерывно и сильно дорожали. Сегодня немецким строителям сложно сделать реальный прогноз, в какую сумму может обойтись возведение объекта строительства.
Предварительно стоимость строительных работ и необходимых материалов, которые потребуются в будущем не прогнозируют, а оплачивают по факту, то есть, по ценам, действующим на период оказания услуг или поставки материалов.
Ипотека в ФРГ для конечного потребителя уже стоит больше 3,5% годовых, причем совсем недавно она находилась в пределах менее полутора процентов. Наиболее вероятно, ставки по ипотеке будут продолжать увеличиваться, если конечно не начнется их субсидирование. Кроме того, раньше первый взнос для покупателей по ипотеке был равен 10% от стоимости объекта недвижимости, но сейчас отдельные банки ФРГ увеличили его до 20%.
Оформляя ипотеку, необходимо предоставить следующие документы в обязательном порядке:
Менеджер сайта Второй Дом готов оказать всю необходимую помощь в покупке квартиры, таунхауса или виллы в Германии с использованием ипотеки.
Так как ставки по ипотеке и первоначальные взносы увеличились, то некоторые потенциальные покупатели стали отказываться оформлять кредит, предпочитая арендовать жилье. С позиций ежемесячных платежей сегодня арендовать жилье в ФРГ опять можно дешевле, чем покупать его при помощи ипотеки. К примеру, за квартиру, которая стоит 316 000 евро, необходимо каждый месяц выплачивать по ипотеке 1 500 евро ежемесячно, а аренда обходится в пределах одной тысячи евро в месяц (если учитывать коммунальные платежи, то немного больше).
Банки стали осуществлять финансирование проектов существенно консервативнее, то есть, с меньшим отношением кредита к стоимости, большим процентом предварительных продаж и по увеличенной ставке примерно в шесть процентов. Стоимость инвестиционных денег также вырастет в ближайшее время. Согласно отчетам FAP Group, усредненная процентная ставка по взятым кредитам в текущем году равняется 10,33%. Если сравнивать ее с уровнем 2021-го года, то тогда она равнялась 9,75%.
Границы процентных ставок для долгового капитала являются по-прежнему широкими, как и в прошлом году. Причем они немного выросли, то есть, в прошлом году ставки располагались в границах от 6% до 14%, а в текущем году они уже в диапазоне от 7% до 15%. Для инвестиций, которые находятся на этапе создания проектов, в прошлом году границы ставок простирались от 10% до 14%, а в начале 2023-го года этот диапазон составляет от 9% до 15%.
Причем маржинальность проектов обычно очень маленькая и составляет примерно 20%. Это означает, что немецким строителям, у которых уже есть в работе большие проекты, станет очень нелегко. На эти проблемы указывает и тот факт, что большинство фирм не хотят приступать к новым проектам.
Стоимость электроэнергии очень сильно выросла, соответственно и коммунальные платежи увеличились от двух до четырех раз. На рынке это пока еще не отразилось в полном объеме, поскольку в ФРГ для арендаторов плата за коммунальные услуги иногда бывает с отсрочкой. Из-за таких нюансов платежной системы окончательные суммы долга многие пользователи смогут увидеть примерно через полгода, что способно только обострить пессимистичное настроение жителей.
Из-за влияния всех приведенных выше факторов продажи жилых объектов в новостройках в столице Германии уже снизились примерно на сорок процентов относительно прошедшего года. Иностранцы и коренные жители стали менее активными из-за этих экономических неопределенностей. На текущий момент частные и институциональные рынки находятся в ожидании новых мер от регуляторов.
Органы власти Германии предполагают выделить 200 миллиардов евро на поддержание домохозяйства в 2023 году. Планируется понизить цены на газ и электричество, а также уменьшить налог на топливо. Причем 100 миллиардов евро из этой суммы выделяется на то, чтобы субсидировать оплату коммунальных услуг для бедных семей. Строители пока предполагают, что эти деньги в том или ином виде могут дойти до рынка недвижимости и способны поддержать цены.
Главным выводом из нынешней ситуации является тот факт, что в данный момент имеется возможность покупки недвижимости в Европе с дисконтом. Если у кого-то имеются в наличии финансы, а также желание купить недвижимость в Германии, то можно попробовать договариваться о скидках. На рынке присутствуют организации, которые за деньги сегодня способны продать будущие жилые метры со скидкой в 15%. Это позволит им снизить долговую нагрузку по своим, взятым раньше кредитам. Для тех, кто концептуально имеет желание осуществить инвестиции в Германию, с точки зрения стратегии наступило отличное время.
Дисконт может быть получен в проектах на этапе застройки в секторе жилой недвижимости. У коммерческой недвижимости ситуация лучше, учитывая наличие арендного потока, но она так же вероятно может быть продана дешевле по причине увеличения стоимости банковского финансирования. То есть, инвесторы могут ожидать более высокую доходность. Если совсем недавно отличная коммерческая недвижимость в Германии могла продаваться с доходностью в 3% - 4%, то на текущий момент можно предполагать 5%. Однако, если инвестировать в коммерческие объекты, то следует выполнить оценку стабильности бизнеса арендатора, а также учесть, как на него может повлиять инфляция. Арендные ставки имеют привязку к потребительским ценам и могут увеличиваться пропорционально им. Инвестор должен определить, сможет ли арендатор оплачивать эту индексацию.
Более подробную информацию о выгодных капиталовложениях в немецкую жилую или коммерческую недвижимость вы можете получить у менеджера сайта Второй Дом по телефону или по электронной почте.