Предлагаем вам посмотреть, как поменялись ТОПовые страны, где лучше покупать недвижимость. Вы искренне можете удивиться данному списку, который составлен с учетом современных тенденций, статистических данных и политики, проводимой этими странами. Мы постарались быть максимально объективными, чтобы ваши инвестиции приносили стабильную прибыль. Данный список составлен с учетом наиболее интересной страны для инвестиций к менее интересной.
Обзор рынка. Рынок недвижимости Объединенных Арабских Эмиратов продолжает привлекать внимание инвесторов со всего мира, оставаясь одним из наиболее динамичных и доступных в регионе. Дубай, с его развитой инфраструктурой, сочетанием делового и туристического потенциала, а также активным строительством, остается ключевым центром. По данным Khaleej Times, в феврале 2025 года объем транзакций с недвижимостью в эмирате достиг впечатляющей суммы в 51,1 миллиарда дирхамов (приблизительно 14 миллиардов долларов США), что на 40% превышает показатели аналогичного периода предыдущего года. За последние пять лет рынок продемонстрировал рост на 449%, а в январе прирост составил 27% в годовом исчислении.
Однако, наряду с впечатляющими показателями, усиливаются опасения относительно возможного перегрева рынка. Financial Times отмечает, что стоимость жилья в Дубае уже превысила уровни, предшествовавшие кризису 2008 года, а текущие темпы роста опережают динамику таких городов, как Лондон, Париж и Мадрид. Эксперты обращают внимание на признаки, схожие с предыдущим рыночным пузырем: увеличение спекулятивных сделок, рост доли краткосрочных инвестиций и продаж с целью быстрого получения прибыли. Особенно уязвимым представляется премиальный сегмент рынка.
Аренда. Согласно отчету CBRE за четвертый квартал 2024 года, арендные ставки на квартиры в Дубае увеличились на 12% за год, а на виллы – на 4%. Стоимость аренды студий варьируется от 4 000 до 8 000 дирхамов (1090–2 180 долларов США) в месяц, а однокомнатных квартир – от 6 000 до 12 000 дирхамов (1635–3270 долларов США). По информации DAMAC Properties, средняя доходность от сдачи жилья в аренду составляет 6-8% годовых.
Условия для иностранцев. Иностранным инвесторам разрешено приобретать недвижимость в собственность в специально выделенных зонах (freehold). В остальных районах возможна аренда на срок до 99 лет (leasehold). Сделки осуществляются через лицензированные агентства с использованием эскроу-счетов. Правовое регулирование осуществляется на уровне каждого эмирата, в частности, вопросы наследования регулируются местным законодательством.
С февраля 2025 года банки больше не покрывают дополнительные расходы при покупке недвижимости, включая сбор Земельного департамента Дубая (4%) и брокерскую комиссию (2%). Таким образом, при сделке на сумму 1 миллион дирхамов (272 000 долларов США) покупателю необходимо дополнительно внести 60 000 дирхамов (16 336 долларов США) собственных средств.
Условия получения инвестиционных виз также были изменены. При покупке недвижимости на стадии строительства необходимо внести не менее 50% собственных средств. Использование ипотечных программ при покупке готовых объектов больше не допускается. Тем не менее, долгосрочная «золотая виза» сроком на 10 лет по-прежнему доступна при покупке объекта стоимостью от 2 миллионов дирхамов (545 000 долларов США).
Дополнительные расходы:
Обзор рынка. Несмотря на кратковременное замедление, вызванное пандемией, рынок жилья в Португалии демонстрировал устойчивый рост цен. По итогам первых десяти месяцев 2024 года зафиксировано увеличение стоимости недвижимости на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Спрос на жилье подпитывался значительным притоком иностранных инвестиций, превысивших 2,5 миллиарда евро, а также чистой миграцией, составившей более 155 000 человек за предыдущий год.
К началу 2025 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Португалии варьировалась в пределах €2 000–€2 500. В Лиссабоне этот показатель был значительно выше, достигая €4 000–€5 000/кв. м. В центральных районах столицы, например, в районе Чиаду, цены достигали €7 700 за квадратный метр.
Хотя на рынке наблюдаются признаки замедления, спрос на жилую недвижимость остается значительным как среди местных, так и среди иностранных покупателей.
Аренда. В третьем квартале 2024 года валовая доходность от инвестиций в арендную недвижимость достигла 7,2%. Наиболее привлекательные ставки доходности наблюдались в Коимбре (6,9%) и Лейрии (6,3%). В Лиссабоне зафиксирована самая низкая доходность – 4,7%.
Приобретение недвижимости для сдачи в аренду в указанный период принесло валовую прибыль в 7,2%. Города Коимбра и Лейрия лидируют по показателям доходности, демонстрируя 6,9% и 6,3% соответственно. Лиссабон характеризуется наименьшей доходностью, составляющей 4,7%.
В Лиссабоне, несмотря на ограничения, введенные властями на краткосрочную аренду в центральных районах из-за избытка туристов, все еще можно получить высокую доходность от сдачи жилья. По данным The Portugal News, краткосрочная аренда в сезон способна приносить 10–14% прибыли. В районах, таких как Эштрела и Лапа, долгосрочная аренда позволяет достичь доходности в пределах 5–7%. Эти показатели делают инвестиции в недвижимость в определенных районах Лиссабона привлекательными, даже с учетом текущих регуляторных мер.
Иностранцы и налоги. Приобретение недвижимости в Португалии не имеет ограничений. Налог на переход права собственности (IMT) варьируется от 0 до 8% от стоимости объекта, в Лиссабоне эта ставка составляет около 6,5% (согласно Global Citizen Solutions). Ежегодный муниципальный налог IMI колеблется от 0,3 до 0,45% от оценочной стоимости. Доход от сдачи недвижимости в аренду для нерезидентов облагается фиксированной ставкой 28%.
Ранее, новые резиденты могли воспользоваться специальным налоговым режимом Non-Habitual Resident (NHR), предоставляющим налоговые льготы. Однако, с начала 2024 года, прием новых заявок на участие в программе NHR был прекращен.
Прогнозы. Аналитики прогнозируют, что рост цен на недвижимость в Португалии, вероятно, продолжится как минимум до 2026 года из-за проблем в строительном секторе и высокого спроса. В то же время, изменения в законодательстве, такие как исключение инвестиций в недвижимость из программы «Золотая виза», могут повлиять на привлекательность рынка. Важно следить за последними изменениями, так как в Европе усиливается регулирование краткосрочной аренды.
Обзор рынка. Состояние рынка недвижимости в Испании в 2025 году характеризуется устойчивым, хотя и умеренным, ростом цен. Согласно данным Cadenaser, в Барселоне стоимость квадратного метра увеличилась на 12,8% и достигла 4700 евро, в Мадриде цены на жилье поднялись на 20%, до 4952 евро за квадратный метр. Валенсия демонстрирует рост в 24% (до 2836 евро), а в Малаге цены увеличились на 21,5%.
ВНЖ и «Золотая виза». Программа «Золотая виза», позволявшая инвесторам получать ВНЖ при покупке недвижимости стоимостью от 500 000 евро, прекратила свое действие в апреле 2025 года. Несмотря на закрытие программы, инвесторы, успевшие воспользоваться ею, сохранят свои права, однако прием новых заявок будет прекращен.
Аренда. Доходность от аренды в Испании варьируется в пределах 5–6% годовых. В курортных городах и студенческих центрах, таких как Валенсия и Малага, доходность может достигать 6–7%. В Мадриде и Барселоне этот показатель несколько ниже, от 4 до 5%, что объясняется более высокой стоимостью объектов недвижимости. Краткосрочная аренда, ориентированная на туристов, способна существенно повысить доходность в пиковые сезоны. В то же время, власти вводят ограничения на краткосрочную аренду. Reuters сообщает, что в Барселоне введен запрет на краткосрочную сдачу жилья до 2028 года.
Налоги и риски. Владение недвижимостью в Испании сопряжено с финансовыми и юридическими рисками. Помимо высоких налогов, существуют опасения относительно незаконного захвата жилья. При приобретении недвижимости уплачивается налог на передачу имущества (ITP) в размере 6–10% для вторичного жилья, а на новостройки – НДС 10%. Ежегодный налог на имущество (IBI) варьируется от 0,4% до 1,1% от кадастровой стоимости в зависимости от местоположения. Доходы от сдачи в аренду также подлежат налогообложению: 24% от валовой арендной платы для нерезидентов ЕС и 19% от чистого дохода для резидентов ЕС.
Существует риск столкнуться с "окупасами", нелегальными жильцами, выселение которых может затянуться на годы, что увеличивает потенциальные убытки для собственников. В настоящее время обсуждается возможность введения 100% налога на покупку недвижимости иностранцами, а также полного запрета на приобретение жилья гражданами стран, не входящих в ЕС.
Прогнозы. По прогнозам специалистов, к 2025 году цены на испанскую недвижимость вырастут на 5%, затем темпы роста снизятся до 3% в 2026 году и примерно до 2% к 2027 году. Основными факторами роста являются снижение процентных ставок, умеренная инфляция и дефицит жилья, который, по оценке экономиста Мигеля Кордовы, составляет около миллиона объектов на рынке продаж и полумиллиона на рынке аренды.
Обзор рынка. В 2025 году рынок недвижимости Греции демонстрирует устойчивый рост, однако новые регуляторные меры могут замедлить его в будущем. По прогнозам экспертов, цены продолжат увеличиваться в течение года на 3-5%, но в 2026 темпы роста могут снизиться.
По данным Indomio, в феврале 2025 года средняя стоимость квадратного метра жилья достигла €2 543, что на 1,64% превышает показатель аналогичного периода 2024 года. Арендные ставки также выросли, увеличившись на 3,5% за год и достигнув €10,05 за квадратный метр в месяц. Доходность от аренды варьируется в пределах 3,7-8,3%, в среднем составляя около 5%, причем наибольшую доходность демонстрируют небольшие квартиры в популярных туристических районах Афин.
Греция продолжает привлекать зарубежных инвесторов через программу "Золотая виза", однако минимальный порог инвестиций для получения вида на жительство в наиболее востребованных локациях (Афины, Салоники, Миконос, Санторини) был повышен до €800 000.
Прогнозы. С начала 2025 года в ряде центральных районов Афин введен мораторий на регистрацию новых объектов для краткосрочной аренды, по информации Times. Кроме того, с октября 2025 года вступят в силу дополнительные требования к объектам краткосрочной аренды, касающиеся наличия окон, естественного освещения, вентиляции и кондиционирования. Правительство также увеличивает налог на краткосрочную аренду, который в высокий сезон (апрель-октябрь) вырастет с €1,5 до €8 в день, а в зимний период - с €0,5 до €2, по данным Reuters.
Обзор рынка. В 2025 году грузинский рынок недвижимости сохраняет свою инвестиционную привлекательность для международных игроков, чему способствуют стабильная экономика и высокий спрос. Тбилиси и Батуми остаются наиболее востребованными направлениями. По данным RECOV, в феврале 2025 года новостройки в Тбилиси подорожали на 20,4% по сравнению с февралем 2024 года, в Батуми – на 14,4%.
Грузия предоставляет иностранным инвесторам благоприятные правовые условия и налоговые льготы. Приобретение недвижимости, за исключением сельскохозяйственных земель, доступно иностранцам. Процесс оформления сделки прост и занимает всего один день, право собственности регистрируется в электронном реестре. Налоговая нагрузка минимальна: отсутствует налог при покупке, налог на аренду для физлиц составляет 5% с брутто-дохода, а налог на прирост капитала не взимается. Продажа жилья не облагается НДС.
Инвесторы могут получить вид на жительство (ВНЖ) при покупке недвижимости стоимостью от 300 000 евро. Кроме того, Грузия предлагает возможность пребывания до года без визы и регистрации.
Аренда. Доходность от сдачи недвижимости в аренду в Тбилиси, по информации Global property guide, варьируется от 8% до 10% в спальных районах и снижается до 5-6% в центре (Сабуртало, Ваке). Galt & Taggart оценивает арендную доходность в 9%. В Батуми этот показатель может достигать 10-12% годовых. Рост туристического потока (более 7 млн визитов в 2024 году) поддерживает спрос на аренду.
Прогнозы. Ожидается, что в 2025 году рынок недвижимости Грузии продолжит устойчивый рост. Особый интерес представляет отельный сектор, где открытие новых брендированных объектов обещает высокую доходность. Эксперты прогнозируют дальнейший рост спроса на недвижимость в Грузии, обусловленный стабильной экономикой и интересом иностранных инвесторов. Либеральная экономика и низкие налоги делают страну привлекательной. Рынок стабильно растет, ликвидность активов сохраняется, особенно в Тбилиси и на черноморском побережье.
Обзор рынка. Анализ рынка недвижимости Таиланда показывает рост цен во всех секторах в четвертом квартале 2024 года, по информации от Банка Таиланда. Самая высокая стоимость двухкомнатных квартир в феврале 2025 года зарегистрирована в Бангкоке и на Пхукете – и 296 134 соответственно. Далее идут Паттайя (Чонбури) и Самут Пракан, где средняя цена составляет и 106 845. В Нонтхабури аналогичное жилье можно приобрести за $89 230.
Согласно данным Банка Таиланда, виллы показали прирост в 2,55% в годовом выражении, а таунхаусы – 3,53%. С учетом инфляции, эти показатели скорректированы до 1,54% и 2,51% соответственно. Замедление роста наблюдается в сегменте апартаментов.
В первом квартале 2025 года эксперты оценивают среднюю валовую доходность от аренды в Таиланде в 6,15%. В Бангкоке данный показатель равен 6,05%, а на Пхукете – 5,88%. Самая высокая доходность зафиксирована в провинции Самут Пракан – 7,07%.
Важно учитывать правила для иностранных покупателей: действует квота 49% на владение квартирами в кондоминиумах, покупка земли не разрешена. Долгосрочная аренда (leasehold на 30 лет с возможностью продления) также сопряжена с определенными рисками для иностранцев.
Налоги и сборы. При покупке недвижимости взимаются следующие налоги и сборы:
Нерезиденты, получающие доход от аренды, облагаются налогом в размере 15%, если аренда оформлена официально. Некоторые инвесторы избегают уплаты налогов, оформляя аренду неофициально или получая доход через иностранные счета, что сопряжено с рисками штрафов и арестов из-за проверок арендодателей. В гостиничной индустрии обсуждается полный запрет краткосрочной аренды жилья.
Прогнозы. Что касается перспектив рынка недвижимости Таиланда, эксперты проявляют осторожность в своих прогнозах. Ожидается умеренный рост, однако мировая торговая напряженность может замедлить развитие страны и негативно повлиять на все сектора экономики. Внутренний рынок сталкивается с риском увеличения числа дефолтов и проблемных кредитов из-за высокой задолженности частного сектора. Увеличение туристического потока рассматривается как позитивный фактор для инвестиций в недвижимость.
Обзор рынка. Индонезийский рынок недвижимости продолжает вызывать интерес у зарубежных инвесторов, особенно на Бали, где наблюдается рост цен на виллы и апартаменты, достигающий 8-10% в популярных районах, таких как Чангу и Улувату. По данным BaliException, средняя стоимость виллы с бассейном на Бали колеблется от до 500 000 евро, а апартаментов – от до 150 000 евро. В Джакарте и других крупных городах, хотя рынок и менее активен, также отмечается рост цен благодаря развитию инфраструктуры и новых деловых центров.
Аренда. Индонезия привлекает инвесторов высокой доходностью от аренды. Ожидается, что в 2025-2026 владельцы недвижимости на Бали смогут получать 10-12% годовых от аренды, особенно в пиковые туристические сезоны. В Джакарте, по данным Numbeo, этот показатель составляет 6-8% в зависимости от расположения и типа недвижимости.
В Индонезии иностранцы могут приобретать недвижимость через систему Hak Pakai (право пользования) на срок до 30 лет с возможностью продления, но не имеют права на прямое владение землей (Hak Milik). Долгосрочная аренда земли или частного дома возможна через местных партнеров или создание компании с иностранными инвестициями (PT PMA), что сопряжено с определенными рисками.
Власти Индонезии ужесточают политику в отношении иностранцев, проводя строгие проверки. В результате был арестован крупный застройщик на Бали и закрыт комплекс апартаментов PARQ Ubud. Ранее были введены ограничения на строительство некоторых объектов для туристов и ужесточены правила пребывания иностранцев. Рассматривается возможность введения налога в размере 100 долларов в сутки для туристов.
Прогнозы. Несмотря на ужесточение правил, Индонезия остается привлекательной для инвесторов благодаря высокому туристическому спросу и растущей экономике. Развитие инфраструктуры и улучшение транспортной сети делают рынок недвижимости еще более привлекательным. По прогнозам Global Property Guide, в 2025 году ожидается умеренный рост цен на уровне 5-7%.
Обзор рынка недвижимости Кипра за 4 квартал 2024 года демонстрирует смешанную динамику. Согласно индексу Ask Wire, цены на квартиры выросли как в сегменте продажи (на 1,3%), так и аренды (на 1,5%). Апартаменты для отдыха также показали рост (0,9%). В то же время, жилые дома подешевели (на 0,3%), арендные платежи за них снизились (-0,8%), а виллы для отдыха потеряли в цене 0,6%. Складские и торговые площади также продемонстрировали отрицательную динамику.
По данным Департамента земельных и геодезических работ, общие продажи жилья за год выросли на 1%, с ростом в Никосии (14%) и Ларнаке (5%), но падением в Пафосе (-8%), Фамагусте (-5%) и Лимасоле (-1%). Продажи гражданам ЕС снизились на 3%, особенно в Лимасоле (-13%) и Пафосе (-8%). Сделки с гражданами третьих стран упали на 12% в годовом исчислении.
Аренда. Средние арендные ставки на Кипре составляют 1803 евро для квартир и 3249 евро для домов, с лидирующими ценами в Лимасоле (2742 евро и 4492 евро соответственно). Доходность от аренды варьируется от 6,74% до 7,17% в среднем по стране, с пиком в Пафосе (7,5%).
В условиях ужесточения иммиграционной политики и проверок соблюдения санкций, иностранные инвестиции подвергаются рискам. Кипрские банки закрывают счета россиян. Власти рассматривают возможность запрета краткосрочной аренды и отмены льготного НДС для иностранцев.
Прогнозы на 2025-2026 годы связывают стимулирование рынка недвижимости со снижением процентных ставок, при сохранении спроса на квартиры. Однако, возможный запрет краткосрочной аренды, предложенный Советом по регистрации агентов по недвижимости, может негативно повлиять на инвестиционную привлекательность.
Обзор рынка. Обзор турецкого рынка недвижимости в 2025 году показывает восходящую динамику, обусловленную высоким спросом внутри страны. Наибольшей популярностью пользуется Стамбул, за которым следуют Анкара, Измир и курортные зоны Средиземноморья, в частности Анталья и Аланья. В Стамбуле цены на жилье колеблются: от 800 до 1000 долларов за кв. метр на периферии и от 3000 до 5000 долларов в престижных районах. По данным Центробанка, в январе 2025 года номинальный рост цен составил 31,9% по сравнению с январем 2024 года, однако в реальном выражении зафиксировано снижение на 7,2%.
Сокращение доли иностранных инвесторов, по мнению аналитиков, связано с ужесточением законодательства. В январе зафиксировано снижение на 24,9% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года – до 1 547 сделок. Доля иностранных покупателей составила всего 1,4%, согласно данным Института статистики Турции.
Аренда. Средняя валовая доходность от аренды по стране, согласно данным Global Property Guide, составляет примерно 7,41%. В спальных районах Стамбула этот показатель достигает 6-8%, в центральных районах снижается до 2-4%. В Анталье средняя доходность составляет 5,73%, при этом отдельные объекты могут приносить до 9% и более.
Для иностранцев действует ряд ограничений. Многие районы закрыты для приобретения недвижимости. Значительно повышены финансовые требования для получения ВНЖ (до 200 000 долларов) и гражданства (600 000 долларов). Ужесточены требования к оформлению турецкого паспорта: собственником может быть только одно лицо, и нельзя приобретать недвижимость у нерезидентов, если планируется получение гражданства.
Налоги. При оформлении сделки необходимо получить налоговый идентификационный номер. Сделка заверяется в Кадастровом управлении (Tapu) с участием переводчика.
При покупке недвижимости на средства, переведенные из-за рубежа, можно получить освобождение от НДС (18%), если объект приобретается в инвестиционных целях, и покупатель не является резидентом Турции.
Прогнозы. Существуют риски, связанные с экономической волатильностью, инфляцией и политической нестабильностью. Арест мэра Стамбула Экрема Имамоглу, претендующего на пост президента, негативно повлиял на доверие иностранных инвесторов. Однако эксперты считают, что при стабилизации ситуации турецкий рынок недвижимости сохранит свою привлекательность.
Обзор рынка недвижимости Латвии показывает неоднозначную картину для инвесторов. Несмотря на то, что Латвия не всегда рассматривается как приоритетное направление для инвестиций, Рига выделяется на европейском фоне, демонстрируя доходность до 8,47%, благодаря чему и попала в ТОП-10. Рига, часто называемая "жемчужиной Прибалтики", привлекает внимание своей архитектурой в стиле модерн и историческим Старым городом. Примером может служить квартира с двумя спальнями в районе Агенскалнс, приобретенная за 175 тысяч евро, которая может приносить около 11,68% годовых, при сдаче ее в аренду за 1700 евро в месяц.
Однако, данные Numbeo указывают на среднюю арендную доходность в Риге в диапазоне 3,43-4,13%, а по Латвии в целом — 4-5%. В связи с этим, специалисты советуют тщательно подходить к выбору объектов недвижимости.
Что касается цен, то в Риге квадратный метр жилья стоит в пределах 1500–2000 евро, в то время как в других крупных городах этот показатель варьируется от 1000 до 1500 евро. Юрмала и Лиепая предлагают жилье на 20–30% дешевле, чем в столице. В Даугавпилсе, где наблюдается отток населения, цены могут опускаться до 300–400 евро за кв. м. Арендные ставки в Риге демонстрируют рост на 3-4%, достигая 12–15 евро за кв. м в месяц. На курортах, таких как Юрмала, ставки могут подниматься до 20–25 евро.
В Латвии взимается налог на передачу собственности в размере 2% от стоимости покупки, а также ежегодный налог на недвижимость от 0,2% до 1,5%. Налог на доход от аренды составляет 20%, с возможностью вычета определенных расходов.
Прогнозы. В 2024 году рынок недвижимости Латвии демонстрировал признаки стагнации, однако снижение ставок Euribor до 2% способствовало некоторому оживлению. Эксперты LSM отмечают, что активность может возрасти в сегменте новых проектов эконом-класса, стоимостью до 2 500 евро за кв. м. Улдис Руткасте из Банка Латвии полагает, что рынок недвижимости будет показывать положительные тенденции, но геополитические риски сохраняются. Также стоит учитывать ограничения на сделки с недвижимостью для граждан России и Беларуси.
Надеемся, что данный материал был для вас полезным. Если вы хотите купить недвижимость в одной из этих стран или в другой стране, то свяжитесь с нашим менеджером любым удобным вам способом.
