Для оптимизации налогов, повышения вероятности оформить ипотеку во Франции на покупку недвижимости и для более удобного управления активами настоятельно рекомендуется оформить юридическое лицо для инвестирования в жилье на территории Франции. Гражданская компания по операциям с недвижимостью SCI (Société Civile Immobilière) доступна как гражданам Франции, так и иностранцам, чем последние активно пользуются.
На сегодняшний день налоговая система Франции считается одной из самых сложных в Европе. При этом, налоговая ставка весьма высокая. Независимо от гражданства, инвестор, покупающий недвижимость на территории Франции, автоматически становится налоговым агентом. Для оптимизации расходов целесообразно создать некоммерческую фирму специально для покупки недвижимости.
В организации могут быть члены семьи или долевые партнеры. Независимо от связей между учредителями, все они будут являться равноправными собственниками купленного объекта недвижимости.
Согласно французскому законодательству, компания может приобрести больше одного объекта недвижимости. В данном случае права на всю имеющуюся собственность будут одинаковыми у всех учредителей.
Подобный подход позволяет упростить процесс дарения или наследования имущества. Так, удается избежать оплаты 60% налога от стоимости активов наследниками. Также не придется платить налог на роскошь, если стоимость инвестиций в недвижимость превышает 1,3 миллиона евро.
Во время создания гражданской компании по управлению недвижимостью при регистрации создается устав семейной компании, в котором фиксируются количество участников и определяются их доли от стоимости жилья. В этом документе также прописывается порядок наследования, продажи, покупки и использования приобретенных активов. Владельцы долей могут быть резидентами и нерезидентами. При этом нет никаких ограничений на количество человек, которые будут находиться в данной некоммерческой компании. Участниками SCI в том числе могут быть несовершеннолетние дети. Срок действия компании ограничен 99 годами, но есть право пролонгации.
Создание такой компании позволяет существенно оптимизировать налоговые расходы, так как не требуется платить следующие налоги:
Важно. В случае с арендой необходимо сдавать актив «без мебели». Во Франции есть список предметов мебели, которые обязательно должны быть, чтобы квартира или дом считались меблированными. Отсутствие одного из этих предметов является правом говорить, что объект не меблирован.
Если актив записан на некоммерческую компанию, то сдавать его можно только немеблированным. Для этого достаточно удалить один из предметов из особого списка, оставив все остальные.
В таком случае прибыль от аренды считается как доход физического лица, и облагается подоходным налогом от 0% до 45%, в соответствии с французским законодательством. Доход полученный от аренды для каждого участника семейной компании пропорционален его доле.
Интересно, что во Франции налог рассчитывается сразу на всю семью, а не индивидуально на каждого человека. То есть, подоходный налог с учетом компании будет рассчитываться, как с дохода одной семьи.
С помощью создания данной компании удается существенно оптимизировать налоговые затраты в процессе оформления наследства или дарения. Налоговая ставка во Франции по умолчанию составляет до 60% от стоимости объекта недвижимости. Благодаря компании она будет ниже, но точная ставка зависит от выбранной стратегии.
Одна из возможных стратегий — использование налоговых льгот для наследников семейных компаний SCI. В соответствии с этой льготой, в течение жизни, каждые 15 лет, ребенок вправе получить от каждого родителя долю суммой в 100 тысяч евро без необходимости уплаты с неё налога на наследство. Остаток от суммы облагается налогом по прогрессивной ставке от 5% до 45%.
Еще одна стратегия заключается в разделении прав собственности между родителями и детьми. В этом случае все объекты изначально оформляются на детей с оговоркой, что родители обладают правом пожизненно использовать эти активы, в том числе для получения прибыли. После истечения срока, указанного в договоре, он аннулируется и дети становятся полноправными собственниками без уплаты каких-либо налогов. Если никакие сроки не указываются в соглашении, то у детей появляется право на собственность при достижении ими 16 лет.
Нового человека возможно ввести в уже существующую компанию только в двух случаях:
Менеджер сайта Второй Дом готов проконсультировать вас по данному вопросу. Однако, если вы намереваетесь купить недвижимость во Франции, то вам настоятельно рекомендуется оформлять некоммерческую семейную компанию. Ее наличие даст вам некоторые возможности для маневрирования с целью сократить финансовые издержки на налогах.
Процесс создания SCI считается достаточно простым и быстрым. Фирма оформляется непосредственно во время приобретения объекта недвижимости. Между стадиями подписания предварительного договора и заключительного договора купли-продажи. Оформлением должен заниматься нотариус.
Вот как происходит процесс создания семейной некоммерческой организации или SCI:
При составлении устава важно прописать всех собственников с указанием их доли в семейной некоммерческой организации. Обязательно нужно придумать название фирмы и получить юридический адрес. Это может быть фактический адрес покупаемой недвижимости, адрес собственного места жительства (в пределах Франции). Учредители могут выбрать себе управляющего из числа участников для оптимизации домашней бухгалтерии. Также есть возможность обратиться за помощью в управляющую компанию.
Согласно французскому законодательству, требуется предоставлять налоговую декларацию каждый год до 1 мая. Вот некоторые важные нюансы, о которых стоит знать заранее:
В 1996 году между Россией и Францией было заключено соглашение, которое позволяет исключить двойного налогообложения. Это значит, что в случае, когда резидент России получает доходы или владеет имуществом, которое облагается налогами во Франции, сумма налога на такой доход или такое имущество, подлежащая уплате во Франции, вычитается из российского налога, взимаемого с доходов или имущества этого резидента.
Если вы хотите купить недвижимость во Франции, то стоит связаться с менеджером сайта Второй Дом. он готов сделать персональную подборку объектов с учетом ваших финансовых возможностей и потребностей. Также он расскажет об особенностях совершения международной сделки с недвижимостью и будет помогать вам на всех этапах ее заключения.
