Согласно результатам исследования британской компании Rightmove, около 20% сделок с недвижимостью в Испании и Франции заключаются с использованием ипотеки. В Италии на ипотеку приходится 25% сделок, а в США этот показатель составляет 35%.
Очень выгодные ставки по ипотечным кредитам сегодня в Австрии, Германии, Швейцарии и Франции, они редко превышают 2% годовых. В США этот показатель составляет около 4%, а в России и в развивающихся странах выше 8%.
Если вы хотите купить недвижимость в Европе с использованием ипотеки, то это вполне реально. Однако необходимо знать заранее все подводные камни. Это позволит оценить, насколько целесообразно оформлять ипотеку. Возможно, лучше будет взять потребительский кредит (в том числе под залог недвижимости) в своей стране.
Согласно результатам исследования Tranio, оформление ипотеки за рубежом – это один из самых сложных этапов при покупке недвижимости. Так считают 24 % опрошенных.
Чаще всего банки предоставляют ипотечные кредиты иностранным заемщикам в валюте той страны, где находится приобретаемый объект. Например, если россиянин покупает недвижимость в Германии и получает зарплату в рублях, то он берет кредит в евро. Если же объект приобретается для сдачи в аренду, то инвестор выплачивает кредит с помощью арендных доходов, выраженных в той же валюте. Однако, если заемщик приобретает недвижимость в кредит для личного пользования и его единственным источником дохода является заработок в рублях, то существует риск увеличения расходов на ипотеку при падении курса российской валюты.
Иногда банки ЕС предоставляют кредиты в чужой для них и заемщика валюте, например, в швейцарских франках. В этом случае риски еще выше. Согласно сообщению Guardian, с 2003 по 2008 годы британцы массово брали ипотеку во франках для покупки недвижимости на Кипре. Швейцарская валюта считалась стабильной, а ставки были ниже, чем в евро и фунтах. Однако, с началом кризиса 2008 года курс франка вырос, и стоимость ипотеки увеличилась. Как рассказывает The Telegraph, в 2007 году британская пара Дэвид и Мишель Уилкинсон купила дом рядом с курортом Айя-Напа на Кипре за 130 тыс. фунтов стерлингов. Они внесли первоначальный взнос в размере 30 тыс. фунтов и взяли кредит во франках на 100 тыс. фунтов стерлингов. Из-за роста швейцарской валюты ежемесячный платеж Уилкинсонов увеличился с 300 фунтов в 2009 году до 800 фунтов в 2013 году.
Важно. Рекомендуется оформлять ипотеку в национальной валюте той страны, в которой покупается недвижимость.
Кредиты могут быть выданы банками под плавающие или фиксированные ставки. Плавающие ставки меняются в зависимости от индексов финансового рынка, таких как инфляция, доходность облигаций и межбанковские ставки предложения (Euribor, Libor), в то время как фиксированные остаются на одном уровне в течение всего периода кредитования.
Многие клиенты предпочитают плавающие ставки, так как они обычно ниже, чем фиксированные. Например, в Италии средняя фиксированная ставка составляет 3,5% годовых, тогда как средняя плавающая ставка менее 3%.
Однако следует помнить, что при малейшем изменении на финансовом рынке банк может повысить ставку по кредиту. Это может привести к тому, что кредит станет неподъемным для заемщика. Например, многие канадцы до сих пор помнят, как в 1980-1981 годах ставка по кредитам в их стране выросла с 15% до 21%.
Также сейчас в Португалии наблюдается реальная проблема, так как ЦБ Португалии повышает ключевую ставку, в связи с чем существенно увеличиваются расходы заемщиков на ипотеку. В этом случае фиксированная ставка считается выгоднее. Да, она изначально будет больше, чем плавающая. Но зато нет рисков ее повышения.
Это весьма существенный риск. Дело в том, что иногда банк рассматривает заявку очень долго. А от подачи заявки до выхода на сделку может уйти больше месяца. Далеко не все продавцы готовы долго ждать.
Вот на что уходит много времени:
Особенно много времени покупатели тратят на открытие счёта, который нужен, чтобы внести задаток, получить ипотеку и впоследствии оплачивать счета. Дело в том, что в Европе и в США требуется объяснить источник полученного дохода. Данный процесс является весьма долгим, он может занимать несколько недель, так как банк отправляет запрос в государственные структуры, чтобы проверить, действительно ли средства получены законным путем.
Важно. Настоятельно рекомендуется заранее решать все вопросы, связанные с переводом денег и ипотекой в целом. Менеджер сайта Второй Дом готов оказать полную информационную поддержку. Он поможет с поиском подходящего банка, а также расскажет о процедуре оформления и будет контролировать каждый ваш шаг. Таким образом, вероятность благоприятного исходя будет существенно выше.
Если вы планируете покупать недвижимость в другой стране в кредит, то необходимо учитывать, что процесс будет долгим. В среднем, он занимает около 6 месяцев.
Банки многих европейских стран выдают кредиты на 30 лет и более. При этом выглядит все так: на первые 10 лет ставка является фиксированной, а дальше будет меняться, в зависимости от экономических условий в стране. Есть немало примеров, когда в течение первых 10 лет стоимость кредита составляет всего пару сотен евро. Затем перезаключается договор еще на 10-30 лет, чтобы продолжать выплату остатка тела кредита, но уже по новой ставке.
Сегодня многие иностранные инвесторы хотят оформить ипотеку на таких условиях, однако максимальный срок кредитования в 80% случаев составляет всего 10 лет. В Великобритании сегодня наиболее короткие периоды кредитования нерезидентов. Они варьируются от 2 до 5 лет. при этом, банк откажет в кредите, если доля ежемесячных платежей превысит 40 % доходов покупателя.
Важно. Рекомендуется оформлять кредит на максимально короткий срок. Это уменьшает размер переплаты и существенно увеличивает вероятность получения одобрения. Банки очень неохотно выдают ипотеку иностранцам на длительный срок, так как возможность исполнения договора зависит не только от экономических, но и от политических факторов.
В Австрии, Великобритании, Венгрии, Германии, Португалии, Франции, Чехии и некоторых других странах нерезиденты в большинстве случаев могут рассчитывать на кредит в размере максимум 50–60 % от стоимости покупки. При этом, банк может одобрить меньше 50% от стоимости приобретаемого объекта.
Если покупаемое имущество продается вместе с арендным договором, то банк часто выдает кредит на срок до его окончания, а доля заемных средств составляет всего 20%-40%.
Во многих банках действуют минимальные и максимальные ограничения по допустимой сумме кредитования. Такое практикуется в Италии, Швейцарии, Испании, Германии, Австрии и ряде других стран. Обычно минимальная сумма ипотечного кредита составляет 50 000 евро.
Важно. Настоятельно рекомендуется уточнить у менеджера сайта Второй Дом информацию о том, какие действуют лимиты на ипотеку в интересующей вас стране. Он предоставит полную информационную поддержку на любом этапе сотрудничества.
Интересно, что банки нередко отказывают в ипотеке физическому лицу. Гораздо охотнее они выдают средства в долг, если у нерезидента есть собственная компания в стране. Например, в 2017 году в некоторых землях Германии было запрещено нерезидентам получать кредиты в банке. Однако после открытия компании можно оформить ссуду на юридическое лицо. Таким способом регионы смогли существенно повысить свою деловую активность, получили прилив иностранного капитала в экономику, увеличили количество рабочих мест.
При этом важно, чтобы директор компании находился в Германии и говорил на немецком. Если поручителем идет физическое лицо, то кредитор будет весьма доволен. Это связано с тем, что взыскание задолженности с физических лиц происходит куда проще, чем с компании, если в отношении нее была инициирована процедура банкротства.
Если иностранный инвестор планирует приобрести недвижимость не для личного использования, а для сдачи актива в аренду, то банк часто требует дополнительные гарантии. Дело в том, что такой кредит выплачивается от арендного дохода.
В качестве гарантий выступают:
Важно. Не стоит скрывать от банка свих намерений в плане использования недвижимости. Часто договоры содержат информацию о том, что покупатель не имеет права сдавать актив в аренду, пока не будет погашена ипотека.
Это требование может стать серьезной сложностью на пути к заветной ипотеке. Однако действительно, многие банки требуют от иностранных инвесторов, чтобы у них был постоянный и официальный доход в стране, где они планируют брать деньги в долг на покупку недвижимости.
Важно. Учитывая, что банки внимательно изучают потенциальных заемщиков, особенно иностранных, важно доказать свою платежеспособность. В противном случае не удастся получить одобрение на получение ипотеки в другой стране. Предоставив сведения о доходах, сумма одобрения будет не менее 50% от стоимости покупаемого объекта.
Во время оформления ипотеки в другой стране на заемщика ложатся некоторые дополнительные расходы, о которых стоит знать заранее. Менеджер сайта Второй Дом обязательно информирует об этом.
Вот что именно нужно будет оплатить:
Важно. Если ставка по кредиту составляет меньше 9% годовых, а в большинстве случаев она меньше этого значения, то российские налоговые резиденты должны дополнительно оплатить налоговую выгоду. Налоговая база рассчитывается по формуле: сумма кредита × (9 % − зарубежная ставка) / 365 (366) × количество дней пользования кредитом. Ставка налога — 35 %.
Прочитав эту статью, вы, наверное, подумали, что оформить ипотеку в иностранном банке не реально. Однако это совсем не так. Более того, получать ипотеку на покупку жилья в Европе выгодно. Особенно, если актив покупается с инвестиционной целью.
Банковские средства позволят купить более качественный объект, что скажется на уровне инвестиционного дохода. Можно снизить налогооблагаемую базу, поскольку проценты по кредиту вычитаются из налоговой базы при уплате налога на прибыль. А еще банк проводит полноценную проверку недвижимости и ее собственника, поэтому можно не сомневаться в надежности сделки.
Купить квартиру, виллу, коммерческую недвижимость или земельный участок за рубежом вы можете с помощью сайта Второй Дом. Менеджер готов оказать полную информационную поддержку на любом этапе сотрудничества. Если вы не смогли найти что-то подходящее для себя, то свяжитесь с ним любым удобным вам способом. Он сделает персональную подборку, учитывая ваши пожелания и финансовые возможности.
