Могут ли иностранцы купить недвижимость на Бали

Не будем долго говорить о том, можно ли купить недвижимость на Бали иностранцам, почему это делать выгодно и что лучше покупать. Сразу перейдем к сути, рассмотрев, чем регулируются сделки с недвижимостью в Индонезии и как они происходят. Стоит понимать, что сейчас рынок недвижимости Азии переживает очередной бум, количество сделок резко увеличилось. Это наблюдается не только в Индонезии, но и во Вьетнаме, Китае, Индии и в ряде других стран. Люди часто интересуются, как купить жилье в Юго-Восточной Азии, поэтому рассмотрим данный вопрос подробнее на примере Бали.

Правовое регулирование и формы собственности

Из-за разных форм владения недвижимостью законы в области недвижимости в Индонезии кажутся запутанными, но это не так. Согласно данным InvestAsian, индонезийский рынок недвижимости признан самым прозрачным и эффективным в Азии.Аграрный закон от 1960 года.

Основной закон, который регулирует данную сферу, - это Аграрный закон 1960 года. Ознакомиться с ним на английском языке можно по ссылке  https://faolex.fao.org/docs/pdf/ins3920.pdf онлайн.

Вот наиболее актуальные для иностранных инвесторов формы собственности:

1. Freehold, который еще называется HAK MILIK. Это безусловная форма собственности, когда объект и земля, на которой он стоит, полностью принадлежат покупателю. Данная форма собственности априори недоступна иностранцам, но есть возможность обойти это ограничение. Для этого требуется подписать и нотариально заверить договор займа с гражданином Индонезии, согласно которому залогом будет интересуемая недвижимость и земля. Согласно закону, собственником остается местный житель, поэтому данный способ оформления собственности подходит тем, кто в дальнейшем планирует получать паспорт Индонезии.
2. Leasehold или HAK SEWA – это долгосрочная аренда. Оптимальный способ для физических и юридических лиц из других стран. Купив недвижимость по лизхолду, собственник может полностью распоряжаться объектом: продавать его, сдавать в аренду, передавать по наследству, дарить. Единственный недостаток в том, что все действия нужно обязательно согласовывать с собственником земли. Срок аренды законом не регламентируется, но на практике составляет 25-45 лет с возможностью пролонгации (приоритетной или гарантированной). Расходы при покупке недвижимости по схеме leasehold ниже, поэтому многие инвесторы выбирают ее, чтобы повысить доходность объекта. Однако по лизхолду нельзя претендовать на вид на жительство.
3. Право использования или HAK PAKAI происходит только на основании паспорта, но до 2023 года иностранцам требовался вид на жительство в Индонезии. По сути, это freehold, но с ограниченным сроком действия. Договор длится 30 лет с пролонгацией на 20 и еще на 30 лет. То есть, в общей сложности недвижимость по такой схеме может принадлежать инвестору в течение 80 лет. Далее необходимо подать заявку на получение нового статуса или повторно оформить HAK PAKIЕсли этого не сделать, то актив перейдет государству или первоначальному владельцу. Важно понимать, что иностранец может владеть только одним объектом с таким видом собственности. Площадь земельного участка не должна быть больше 20 соток (2 000 кв. метров). Также есть ограничения на сдачу такой недвижимости в посуточную аренду. Минимальная стоимость апартаментов для получения возможности оформить HAK PAKAI составляет 125 000 долларов, для вилл эта сумма 315 000 долларов.
4. Право застройки или HAK GUNA BANGUNAN предоставляется только гражданам Индонезии и юридическим лицам, которые зарегистрированы на территории страны (все 100% капитала могут принадлежать иностранцу). Право строить недвижимость предоставляется на 30 лет с возможностью продлить его еще на 80 лет.

Важно. Существует еще несколько законодательных актов, которые регулируют сферу недвижимости в Индонезии. Среди них акон РИ номер 16 от 1985 года о квартирных зданиях (Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun), постановление правительства РИ номер 4 от 1988 года (Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun) и закон РИ номер 11 от 2020 года о создании рабочих мест (UU Cipta Kerja).

Данные законы рассматривают право собственности на квартирные здания, где собственность закреплена не за определенным участком земли, а за определенным юнитом. Таких зданий в Бали, где у каждого юнита есть сертификат определенного типа — sertifikat strata, очень мало, однако при его выборе стоит ориентироваться на данные законы во время оформления сделки.

Права и обязанности иностранцев в Индонезии

Это важный аспект для тех, кто планирует купить квартиру на Бали или хочет переехать жить на остров.

С 2022 года в Индонезии действует программа, которая позволяет получить вид на жительство сроком до 10 лет. Для этого необходимо инвестировать в недвижимость от 130 000 долларов. Однако есть возможность оформить ВНЖ по программам для пенсионеров, цифровых кочевников, предпринимателей.

Во время покупки недвижимости необходимо оплатить все сборы, предусмотренные законом. В частности, при формах собственности hak milik, hak guna начисляются земельный налог и налог на строительство.  Если жилье планируется сдавать в аренду, то еще нужно будет платить налог на соответствующий доход (withholding tax, PPH).

Важно. У иностранца появляется обязанность платить налоги наравне с гражданами страны, если он проживает в Индонезии более 183 дней в году.

Налоги при покупке недвижимости на Бали

Важно понимать, какие дополнительные расходы ложатся на инвестора, чтобы реально оценить свои финансовые возможности и выбрать подходящий объект. Вот что необходимо будет заплатить:

• услуги нотариуса до 5% от стоимости сделки;
• при оформлении freehold 5% от стоимости объекта за регистрацию права собственности;
• НДС 11%, если недвижимость покупается у застройщика.

Важно. Земельный налог в размере 10% от суммы сделки, налог на право долгосрочной аренды 10% платит продавец, однако он обычно включает данные расходы в стоимость договора, фактически завышая первоначальную цену.

Некоторые нотариусы требуют платить 20% при оформлении мотивируя, что такая ставка действует для иностранцев, но это не так. Если ваш нотариус настаивает на налоге 20%, то рекомендуется сменить его и выбрать другого, потому что законом регламентируется ставка 10%.

Как купить дом на Бали

Данная схема подходит только для форм собственности hak pakai, hak milik и hak guna. Она предполагает выполнение следующих действий:

1. Проверка выбранного объекта. Необходимо обязательно проверить несколько последних квитанций, подтверждающий факт оплаты налогов. Также стоит убедиться в наличии сертификата на землю, разрешения на строительство (оригинал), подтверждении оплаты коммунальных платежей. Если жилье находится в ипотеке, то важно получить письмо из банка с подтверждением, что просроченная задолженность по кредиту отсутствует и недвижимость не арестована. От покупателя на этом этапе требуется только действующий загранпаспорт.
2. Оформление первичного договора купли-продажи предполагает соглашение, в котором продавец и покупатель фиксируют желание совершить сделку. Обычно покупатель вносит авансовый платеж. Сумма обсуждается сторонами, но обычно составляет 5%-30% от стоимости жилья.
3. Оформление договора купли-продажи, после чего его передают в государственные структуры для регистрации сделки. Договор подписывается непосредственно в государственной структуре или у нотариуса.
4. Оплата сделки и дополнительных расходов. Рекомендуется при совершении международных сделок с недвижимостью использовать банковские платежи, чтобы в дальнейшем, при возникновении вопросов, доказать факт совершения оплаты в определенном объеме.

Регистрация права собственности. Подписав договор, необходимо в течение 7 дней сделать сертификат о передаче права собственности. Для этого все необходимые документ ы передаются в управление Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Сама сделка занимает около месяца. Договоры долгосрочной аренды необходимо заверять у нотариуса, но регистрировать их в управлении не требуется.

Важно. В Индонезии иностранцы могут открыть счет в местном банке, перевести на него средства из любой страны и оплатить недвижимость. Для открытия счёта не требуется вид на жительство.

На Бали часто практикуются удаленные сделки, когда юрист или риелтор представляет интересы своего клиента. В этом случае необходимо предоставить специалисту доверенность, чтобы он мог совершать все необходимые действия для покупки недвижимости на Бали. Доверенность оформляется только на подписание документов по конкретной сделке от имени клиента и не предусматривает возможности продажи или проведения иных действий с недвижимостью.

Если у вас остались вопросы или вы хотите купить квартиру на Бали, то свяжитесь с нашим менеджером любым удобным вам способом. Также на сайте есть виллы и дома. Стоимость недвижимости на Бали начинается, в основном, от 100 000 евро. Наш менеджер готов помочь вам не только в оформлении сделки, но и в получении вида на жительство. По многим объектам предполагаются услуги управляющей компании, которая будет управлять вашей недвижимостью для получения максимального дохода, если вы не планируете переезд на Бали.