Рынок недвижимости Франции является привлекательным для многих инвесторов, На сайте Второй Дом есть немало объектов, которые можно купить по выгодной цене. Необходимо детально изучить данную статью, чтобы понимать, насколько целесообразно вкладывать капитал в жилье или в коммерческую недвижимость Франции.
Цены на недвижимость во Франции растут 24-й квартал подряд, достигнув в среднем +5,9% во 2 квартале 2021 года (+5,0% для квартир и +6,4% для домов). Рост цен на жилье во Франции в настоящее время находится на самом высоком уровне с 4 квартала 2011 года.
FNAIM, профессиональная организация агентов по недвижимости во Франции, прогнозирует рост цен на жилье во Франции на +3,5% к концу 2022 года.
Глобальный кризис, вызванный коронавирусом, по-видимому, не оказал сдерживающего влияния на цены на недвижимость во Франции.
Поскольку процентные ставки по ипотечным кредитам во Франции продолжают оставаться на исторически низком уровне (1,05% в августе 2021 года), общее количество продаж жилья за 12-месячный период до мая 2021 года составило ошеломляющие 1,3 миллиона, что является самым высоким показателем с 2006 года. Банк Франции описывает рыночную тенденцию в ипотечном кредитовании с конца года как "...явно оптимистичную...". В мае 2021 года общая сумма французских жилищных кредитов резко выросла на 7,2 млрд евро и составила в общей сложности 21,1 млрд евро. По сравнению со 2 кварталом 2021 года жилищное кредитование выросло на +5,3% за 3 месяца до августа 2021 года.
Рынок недвижимости Франции пережил 6 лет уверенного роста, но эта тенденция роста скрыла некоторые значительные расхождения в уровне роста цен на жилье по всей Франции. Во Франции были районы, такие как Анже, Амьен, Пуатье и Мец, где цены быстро росли в течение 2021 года, причем был двузначный процент в годовом исчислении. Напротив, в таких городах, как Тулуза, Нанси и Реймс, наблюдался застой или даже падение цен на жилье.
Западная Франция, охватывающая Бретонь, Нормандию и плато Луары, за последние несколько лет пережила сильный рост цен на недвижимость. Как видно из приведенной выше диаграммы, в таких городах, как Нант, Анже, Брест и Ренн, с 2020 по 2021 год цены на жилье изменились на +7,5%. Цены на жилье продолжали расти по всей Южной Франции, при этом заметный рост наблюдался в таких городах, как Монпелье, Бордо и Монтобан, но в городе Тулуза в течение 2021 года произошло сокращение на 0,3%.
Стоит выделить историческую тенденцию цен на жилье во Франции за последние 10-15 лет и объяснить, почему 2022 и 2023 годы действительно становится лучшими временем для покупки недвижимости во Франции.
После мирового кризиса 2008 года французский рынок недвижимости пострадал от колебаний цен на жилье и уровня продаж недвижимости.
2007 год традиционно считается "пиком" , когда рынок недвижимости Франции переживал лучшие годы. Цены на жилье постоянно росли в течение 10 лет, причем в 2005 и 2006 годах был зафиксирован впечатляющий рост.
Сразу после краха 2008 года цены на жилье во Франции упали в среднем на 4,0%, поскольку глобальный спад затронул континентальную Европу. В период с 2010 по 2011 год наблюдался быстрый рост цен на жилье. Рост на +7,57% только в 2010 году вернул цены на жилье во Франции к уровню, существовавшему до 2008 года, но восстановление было недолгим.
В период с 2012 по 2015 год цены на недвижимость во Франции снова упали в результате низкого роста французской экономики, повышения налогов и стагнации заработной платы. К лету 2015 года цены на недвижимость в некоторых районах Франции были на 10-15% ниже рыночных в 2007 году. Практически весь прирост цен на жилье, произошедший в период 2010-2011 годов, был сведен на нет.
Но в течение 2015 года что-то начало происходить. Хотя цены все еще падали, количество сделок по продаже жилья во Франции начало расти. Снижение цен за предыдущие 4 года стимулировало большую покупательскую активность. В течение всего 2016 года, несмотря на то, что цены на жилье практически не менялись, количество продаж зашкаливало. Рынок жилья достиг дна, и за этим последовал почти беспрецедентный 20 квартальный рост, как продаж домов, так и цен на недвижимость.
К 2019 году профессиональная ассоциация нотариусов Франции сообщила, что количество сделок по продаже жилья превысило 950 000 за два года подряд. К апрелю 2021 года продажи домов во Франции впервые превысили отметку в 1 миллион (за 12 месяцев до апреля 2021 года во Франции было продано 1 068 000 объектов недвижимости).
За последние 5 лет рынок недвижимости Франции показал в среднем на +3,13%.
Даже несмотря на то, что в ноябре 2020 года произойдет второй случай заражения Covid, последние прогнозы указывают на продолжение роста французского рынка недвижимости в течение 2021-22 годов. Французское правительство вливает во французскую экономику более 100 миллиардов евро, чтобы стимулировать восстановление после пандемического кризиса. По прогнозам, экономика Франции вырастет на +7,4% в течение 2021 года, что позволит ВВП вернуться к докризисному уровню к началу 2022 года.
По прогнозам, процентные ставки по ипотечным кредитам останутся очень низкими в течение 2022 года. EURIBOR (базовая ставка Европейского центрального банка) по-прежнему отрицательна на уровне -0,5%; и с учетом продолжающегося воздействия коронавируса на европейские страны она вряд ли достигнет положительного показателя до конца 2022 года.
Французское правительство приняло меры, чтобы побудить французские банки продолжать кредитовать потребителей и предприятия, и министерство финансов Франции очень внимательно следит за показателями банковского кредитования при распределении пакета стимулирующей поддержки. Если возникнет подозрение, что банки во Франции сдерживают поддержку экономики, несомненно, будут заданы некоторые трудные вопросы, тем более что воспоминания о спасении банков в 2008 году все еще свежи.
Согласно последнему анализу французской недвижимости, опубликованному Национальным органом нотариусов Франции, рост цен на квартиры в городских районах замедлился в 2021 году, что повлияло на общую стоимость жилья. Но в отчете отмечается сильный рост цен на дома (со значительным ускорением цен на дома на +8,9% в конце августа 2021 года). Это еще раз наглядно свидетельствует о тенденции к тому, что французы переходят от небольших объектов недвижимости в больших городах к более крупным объектам недвижимости в (более дешевых) небольших городах.
Что также интересно, так это сравнить темпы роста цен на жилье во Франции с остальными странами еврозоны. Индекс цен на жилье Евростата показал, что в 27 странах Еврозоны цены на жилье выросли на 26% в период с 2010 по 2020 год. Наибольший рост наблюдался в Эстонии (+108 %), Венгрии (+91 %), Люксембурге (+89 %), Латвии (+81 %) и Австрии (+77 %). Но рост цен на жилье во Франции, особенно с 2015 года, не поспевает за общей тенденцией по всему Европейскому Союзу (+16% роста во Франции в 2015-2020 годах).
Рынок недвижимости Франции в целом находится в хорошей форме в 2022 году, но как это повлияет на цены на французское жилье в течение следующих 12 месяцев?
Ожидается, что цены на жилье продолжат расти и на конец 2022 года достигнут +3,5%, а количество сделок с недвижимостью сохранится на уровне около 1 миллиона в течение следующих 12 месяцев.
Однако этот рост вряд ли будет полностью равномерным по всей Франции. Точно останутся некоторые города, где уровень спроса будет чрезмерно высоким.
Чтобы понять, где могут находиться эти районы, нужно рассмотреть некоторые факторы, определяющие местный рынок недвижимости по всей Франции.
Недвижимость в Париже, Провансе и на Лазурном берегу намного дороже, чем в Северной и Центральной Франции. Если же переехать в регион, который находится примерно в 200 км от Средиземного моря, то цены будут ниже на 50% и больше, чем в регионах на побережье.
Во Франции также есть несколько известных точек, где цены на недвижимость быстро растут, таких как Бордо, Пуатье, Нант, Лион и Монпелье.
Иногда сравнение цен на жилье во Франции между разными регионами подвержено определенным искажениям. Так, например, если в определенном месте за предыдущие 12 месяцев было продано большое количество небольших объектов недвижимости и квартир, то это приведет к снижению средних цен продажи в этом районе (что, по-видимому, произошло в Тулузе в течение 2021 года).
Районы, где активно строятся новые дома, также окажут негативное влияние. Аналогичным образом, если в определенном районе продается большое количество замков и больших загородных поместий, это также приведет к завышению средней цены продажи.
Один из способов противостоять этому - посмотреть на цену недвижимости за квадратный метр.
Центр Парижа, несомненно, является самым дорогим местом для жизни во Франции. Но что интересно, так это масштабы, в которых цены на недвижимость в Париже превышают другие дорогие районы Франции. Средняя цена за м2 в столице в 1 квартале 2021 года составила 10 640 евро. Это было примерно на 60% дороже, чем цены на недвижимость в других городах.
Вот средняя цена в на квадратный метр жилья в наиболее крупных городах Франции:
Если вы покупаете квартиру в Париже за 200 000 евро, то, скорее всего, это будет просто небольшая квартира-студия площадью 20 м2. Однако при том же уровне инвестиций, скажем, в таком городе, как Нант, вы получите большую квартиру с одной спальней или небольшую квартиру с 2 спальнями площадью 58 м2. В Сент-Этьене за 200 000 евро вы купите большую квартиру с 4 спальнями площадью 210 м2 или две квартиры с 2 спальнями.
Самым дешевым местом для покупки недвижимости во Франции в 2022 году является промышленный город Сент-Этьен. Цены на недвижимость здесь составляют всего 1000 евро за м2 за квартиру в центре города. Несмотря на то, что цены на недвижимость в Сент-Этьене росли в течение года, они сильно отличаются от цен на жилье в соседнем городе Лион, который расположен всего в 60 км вверх по дороге. В Лионе цены на жилье стремительно растут, увеличившись более чем на 10% в 2020 году и на 8,4% в 2021 году (до 5000 евро за м2 за квартиру в центре города).
Мюлуз в регионе Эльзас на востоке Франции - еще один город с удивительно низкими ценами на недвижимость. Мюлуз - довольно большой город с населением около 280 000 человек, включая пригородные районы. Это также один из самых "молодых" городов Франции, где более 40% жителей моложе 30 лет. Она находится недалеко от Германии и Швейцарии. Местный международный аэропорт рядом с Мюлузом (Бале-Мюлуз-Фриборг) обслуживает туристов, которые направляются в каждую из 3 стран. Что касается общего заработка во Франции, то средняя заработная плата в Мюлузе высока. Средняя цена на квартиры в Мюлузе в 2022 году составит всего 1150 евро за м2.
Город Лимож в регионе Лимузен в Центральной Франции занял 4-е место в Топ-10 лучших городов для жизни во Франции, но одним из ключевых факторов, которые сделали Лимож таким привлекательным, была более дешевая стоимость жизни здесь.
Лимож - небольшой город с населением всего 208 000 человек, занимающий 28-е место по величине во Франции. Тут находятся некоторые из крупнейших компаний Франции, в том числе Legrand (производитель электрических компонентов), Renault Trucks, Valeo, Schneider Electric и Haviland (производитель предметов роскоши из фарфора, который опирается на давнюю связь города с фарфоровой и керамической промышленностью). В 2021 году квартиры в Лиможе стоили в среднем 1380 евро за квадратный метр, а средняя цена продажи домов составляла всего 156 000 евро. Цены на недвижимость в Лиможе выросли на 10,3% в течение 2022 года.
Город Ним на юге Франции был римским гарнизонным городом, и в нем есть несколько красивых римских памятников, в том числе полностью сохранившийся амфитеатр и старый рыночный форум. В Ниме есть собственный местный аэропорт (обслуживаемый рейсами Ryanair в Великобританию и Брюссель), железнодорожная станция TGV, а автомагистраль A9 проходит прямо мимо города. Ним также является воротами в Прованс.
Ним находится всего в 50 км к северу от Монпелье, но, несмотря на схожую транспортную инфраструктуру, старую архитектуру и спокойный образ жизни, цены на недвижимость в Монпелье в последние годы стремительно растут. В 2022 году цены на недвижимость в Монпелье выросли на +7,6%, и средний дом будет стоить около 329 000 евро.
Во Франции существует несколько точек на рынке недвижимости, где цены на недвижимость быстро растут.
Город Ренн, который является столицей Бретони, занял 5-е место в списке лучших французских городов для жизни. Он позиционирует себя как один из самых зеленых городов Франции - как с точки зрения его садов и парков, так и с точки зрения развитой сети электрического общественного транспорта и велосипедных дорожек.
В течение 2020 года в Ренне был зафиксирован впечатляющий рост цен на недвижимость на +20,5%, в результате чего средняя цена квадратного метра квартиры составила 3070 евро. Этот спекулятивный рост цен на жилье вызван избыточным спросом на жилье. Цены на жилье немного снизились в течение 2021 года, но они все еще росли со скоростью +8,7%.
По данным INSEE, за последние 3 с 2020 по 2022 годы включительно года население Ренна увеличивалось в среднем на +7,6%, в результате чего общая численность населения достигла почти 450,000 человек. В городе также проживает более 63 000 студентов.
Подобно Ренну, в соседнем городе Нант также наблюдается быстрый рост населения. С 1960-х годов город удвоился в размерах и сейчас является 6-м по величине городом Франции. 45% населения моложе 30 лет.
В течение 2022 года цены на жилье в Нанте выросли и составили среднюю цену продажи в 338 500 евро, что значительно выше среднего показателя по Западной Франции. Так, средняя цена квартир в Нанте выросла на +7,8% до 3720 евро за м2.
Город Лион, 3-й по величине город Франции, за последние 5 лет стал свидетелем настоящего бума цен на недвижимость. В 2022 году цены на недвижимость выросли на +6,4%. Средняя цена на жилье в Лионе выросла до 395 000 евро, а стоимость квартир в настоящее время превышает 5000 евро за м2.
Местом №1 для жизни во Франции, согласно опросу журнала L'Express, стал небольшой город Анже на западе Франции. Расположенный на краю долины Луары, Анже славится своими общественными парками и ботаническими садами.
Цены на недвижимость в Анже резко росли в течение нескольких лет, и эта тенденция, похоже, сохранится и в 2023 году. Средние цены на жилье в Анже во 2 квартале 2020 года составили довольно скромные 265 000 евро. Но рост по сравнению с 2020 годом составил почти 10%.
Ожидается, что рынок недвижимости Франции продолжит укрепляться в течение 2023 года. Ожидается, что следующий год будет позитивным для французской экономики, несмотря на текущие сложности, вызванные ухудшением отношений с Россией.
С точки зрения долгосрочных инвестиций, рынок недвижимости Франции - довольно достойная ставка. Рынок недвижимости во Франции доказал, что он достаточно устойчив и способен выдерживать временные периоды спада. Его относят к хорошо регулируемым рынкам в мире, а высокий уровень возвратных ипотечных кредитов (более 85% выданных кредитов) и система налогообложения недвижимости, которая наказывает спекуляцию недвижимостью по принципу "фиксируй и переворачивай", помогают поддерживать рынок недвижимости относительно стабильным.
Таким образом, в целом перспективы инвесторов в недвижимость во Франции на 2023 год выглядят позитивными. Однако все может резко измениться из-за продовольственного кризиса, дефицита газа в хранилищах и других макроэкономических факторов. Как результат, французы могут начать массово покидать свои дома, в результате чего количество предложений на рынке вырастет, а цены на недвижимость снизятся.
