Цены на жилье в Италии упали в 2008 году, когда долговой кризис в еврозоне негативно сказался на экономике страны. Более десяти лет спустя цены на жилье в Италии остаются самыми низкими среди государств – членов Европейского союза, хотя они начали восстанавливаться после очередного резкого падения, связанного с Covid-19, в 2020 году. Рынок недвижимости Италии в 2022 году находится на распутье, неизвестно, как он себя поведет в будущем. Все зависит от нескольких внешних факторов.
Растущее инфляционное давление, вызванное российско-украинским конфликтом, который привел к росту цен на энергоносители, и запоздалое, но ястребиное повышение ставок Центральным банком Европейского союза омрачили восстановление рынка жилья в Италии.
Обзор рынка недвижимости Италии 2022 поможет лучше понять, стоит ли инвестировать сейчас в жилые или коммерческие объекты.
Информация ниже будет полезна инвесторам и тем. У кого уже есть в собственности недвижимость в Италии. Она поможет сделать вывод о целесообразности совершения сделки сейчас или продаже актива.
Стоит отметить, что на сайте Второй Дом есть немало предложений недвижимости в Италии по умеренным ценам.
Обвал рынка жилья объясняется резким падением цен на жилье после периода высоких цен.
Он часто следует за жилищным пузырем, который возникает, когда средняя цена дома значительно превышает его базовую стоимость, как правило, из-за растущего спроса и ограниченного предложения. Низкие ставки по ипотечным кредитам, повышение благосостояния и легкий доступ к банковским кредитам - вот лишь некоторые из факторов, которые могут стимулировать спрос на жилье.
Пузырь может лопнуть, если строительные компании продолжат строить новые дома даже после того, как спрос начал сокращаться, а продажи замедлились.
Когда центральный банк повышает базовую процентную ставку, затрудняет поиск новых покупателей. Более высокие процентные ставки могут привести к увеличению стоимости ипотеки, что приведет к финансовым трудностям для нынешних домовладельцев. Собственники, которые не в состоянии выплатить свои ипотечные кредиты, могут столкнуться с дефолтами и процедурой отчуждения недвижимости, что приведет к увеличению количества домов на рынке.
Экономические спады, особенно рецессии, приводят к потере рабочих мест, сокращению сбережений и сокращению числа доступных рабочих мест, что снижает спрос на жилье.
По данным Global Property Guide, рынок недвижимости италии упал на 1,9% со второй половины 2008 по 2011 год на фоне глобального финансового кризиса, вызванного дефолтами по низкокачественным ипотечным кредитам в США. Снижение цен на жилье резко усилилось с 2011 по 2014 год, поскольку кризис суверенного долга еврозоны повлиял на вялую экономику Италии.
Согласно историческим данным статистического управления Италии Istat, индекс цен на жилье в стране (HPI) снизился с 119,7 пункта в 2011 году до 100 пунктов в 2015 году.
Введение третьего налога на имущество, Tassa sui Servizi Indivisibili (TASI), также препятствовало восстановлению рынка недвижимости Италии.
HPI отслеживает динамику цен на итальянском рынке жилья на все объекты жилой недвижимости, приобретаемые домохозяйствами (квартиры, отдельно стоящие дома, дома с террасами и т.д.), как новые, так и существующие, независимо от того, приобретаются ли они для личного пользования или в качестве инвестиций.
Согласно данным Global Property Guide, цены на жилье в Италии оставались стабильными с 2015 по третий квартал 2020 года.
Правительство ввело несколько налоговых мер для стимулирования спроса, в том числе отказ от TASI в 2016 году и специальные налоговые льготы для пенсионеров, которые решили уехать на пенсию в южную Италию.
Налоговые меры и низкие ставки по жилищным кредитам помогли ценам на жилье восстановиться с 2021 года.
Рынок жилья в Италии продемонстрировал высокие показатели в первой половине этого года, привлек рекордные инвестиции, хотя цены все еще были ниже уровня 2010 года.
Во втором квартале 2022 года индекс потребительских цен Италии вырос на 2,3% до 108,1 пункта по сравнению с увеличением на 1,7% в предыдущем квартале, согласно предварительным оценкам статистического управления страны Istat, сообщенным в сентябре.
В своем обзоре рынка недвижимости Италии в апреле риэлторская фирма Knight Frank написала, что рынок недвижимости Италии в 2021 году претерпел изменения, вызвав интерес со стороны международных покупателей, пытающихся избежать карантина из-за Covid-19.
Кейт Эверетт-Аллен, руководитель отдела международных исследований жилых помещений Knight Frank, написала:
“Для покупателя, уставшего от карантина, Италия обеспечивает поставки по всем направлениям. Пространство, виды, культура, история, хорошая еда и здоровый образ жизни - всего этого в изобилии. А для работников на удаленке работа в пятнистой тени кипариса является привлекательной альтернативой тесной комнате для гостей, особенно для северных европейцев, страдающих дефицитом витамина D.”
Глобальная компания по оказанию услуг в сфере недвижимости Cushman & Wakefield отметила в своем обзоре рынка недвижимости Италии за 1 полугодие 2022 года, что жилой сектор привлек рекордные инвестиции в размере 580 млн евро на фоне сильного восстановления экономики после пандемии Covid-19 и оживления гостиничной деятельности. Более 90% инвестиций поступило от иностранных покупателей.
Согласно данным управления, цены на жилье в Италии росли шесть кварталов подряд с последнего квартала 2020 года.
Однако, согласно последним данным статистического управления Европейского союза Eurostat, с 2010 по второй квартал 2022 года цены на жилье в Италии упали примерно на 8,5%. Италия, Греция и Кипр - единственные три государства-члена ЕС из 27, где цены на жилье снизились за рассматриваемый период.
Исследование рынка жилья Банка Италии, опубликованное в августе, отметило смягчение ситуации на рынке жилья в Италии, что стало заметным изменением, поскольку цены на жилье в стране, по-видимому, стабилизировались во втором квартале 2022 года.
Доля агентов по недвижимости, продавших хотя бы один объект, хотя и остается высокой, упала до 84,9% во втором квартале 2022 года по сравнению с 87,6% в первом квартале, согласно опросу центрального банка страны, в котором приняли участие 1465 агентов по недвижимости.
Доля продаж, финансируемых за счет ипотечного кредита покупателей, снизилась до 67,5% во втором квартале по сравнению с 69,7% в третьем квартале. Новые объявления о продаже также провалились.
Рост цен на энергоносители, особенно на газ, и высокие процентные ставки являются основными факторами, замедляющими развитие рынка жилья в Италии. Россия сокращает поставки газа в Европу в ответ на санкции западных стран, что привело к росту цен на энергоносители. В результате потребители продолжают бороться с высокими счетами за электроэнергию, что еще больше подрывает их покупательную способность.
Участники опроса ожидали, что цены на жилье в Италии снизятся в четвертом квартале, после того как они оставались на положительной динамике в течение трех кварталов.
Годовая инфляция индекса потребительских цен (ИПЦ) в Италии выросла на 8,9% в сентябре по сравнению с увеличением на 8,4% в августе, сообщил Istat 17 октября. Итальянский индекс потребительских цен (HICP) вырос на 9,4% в годовом исчислении в сентябре по сравнению с 9,1% в предыдущем месяце.
Инфляция, измеряемая с помощью индекса потребительских цен, оказала большее влияние на домохозяйства с более низкой покупательной способностью (+11,6%) по сравнению с домохозяйствами с большей покупательной способностью (+7,6%).
Ожидалось, что внутриполитические потрясения, связанные с тем, что новый премьер-министр, избранный на выборах 25 сентября, а также агрессивное повышение ставок Европейским центральным банком (ЕЦБ) окажут дополнительное давление на цены на жилье в Италии.
ЕЦБ дважды повышал процентную ставку с тех пор, как начал свой цикл ужесточения в июле. Основная ставка рефинансирования была повышена на 125 базисных пунктов (б.п.) до 1,25% в сентябре – по сравнению с предыдущей нулевой ставкой.
Раффаэлла Пинто, глава отдела развития бизнеса Cushman & Wakefield в Милане, написала 1 августа:
“Для недвижимости это означает, что условия с низкими процентными ставками - это воспоминание о прошлом. И инвесторы, и банки готовятся столкнуться с отрицательным сценарием процентных ставок в ближайшие месяцы”.
По состоянию на ноябрь 2022 года прогнозы рынка жилья TradingEconomics в Италии опубликовали информацию, что индекс цен на жилье в стране составит в среднем 105 пунктов к концу этого квартала. В долгосрочной перспективе эксперты ожидают, что в 2023 году индекс потребительских цен Италии составит около 110 пунктов.
“Неопределенность, связанная с инфляцией, ухудшение покупательной способности доходов домохозяйств, продолжающийся рост цен на энергоносители, затраты на строительство и агрессивная политика ЕЦБ в отношении процентных ставок, которые 8 сентября выросли еще на 75 б.п., - это лишь некоторые из проблем, с которыми должны столкнуться инвесторы”, - сказал Пинто из Cushman & Wakefield 25 сентября.
Компания Cushman & Wakefield не предоставила прогнозов относительно будущих цен на жилье в Италии.
TradingEconomics предположила, что индекс цен на жилье в Италии незначительно вырастет через 12 месяцев. Аналитики указали, что, хотя цены на жилье могут снизиться, это не означает, что обвал цен на жилье в Италии неизбежен.
Помните, что прогнозы аналитиков по рынку жилья в Италии могут быть ошибочными. Вы всегда должны проводить собственное исследование перед началом торговли, просматривая последние новости, технический и фундаментальный анализ, а также широкий спектр комментариев аналитиков.
