Анализ рынка недвижимости Турции 2024

Многие хотят купить жилье в Турции из-за того, что цены на недвижимость в этой стране постоянно растут и остаются все еще ниже среднеевропейских. Однако, как показывают цифры, реально падение стоимости недвижимости в двузначных цифрах в процентном эквиваленте. Основной причиной этого является затяжная гиперинфляция. В связи с этим, многие иностранные инвесторы не знают, как себя вести: стоит ли покупать недвижимость в Турции сейчас. Мы постараемся ответить на этот вопрос в данной статье.

Обзор рынка жилья Турции 2024

По официальным данным, в июле 2024 уровень инфляции в Турции составил 61,8%. Причем, с 2003 по 2021 год этот показатель был в пределах 11%, а в 2022 году резко вырос до 72,3%.

Согласно данным Центрального банка Республики Турция, в мае 2024 года цены на жилье в Турции выросли на 42% по сравнению с годом ранее и составили в среднем 33 460 лир за кв. метр (примерно 999 долларов).  По итогам 2023 года рост составил 71,7%, а в 2022 году 178,6%.

Несмотря на кажущуюся высокую доходность недвижимости, между номинальной и реальной стоимостью есть огромная разницы. В частности, если смотреть на уровень цен с поправкой на инфляцию, то с января по май 2024 года падение цен составило 19%. Вот ситуация по основным городам Турции отдельно за данный период:

1. Стамбул. Средняя цена на недвижимость выросла на 31,6% и превысила 1 410 долларов за квадратный метр, но если учитывать инфляцию, то снижение составило 25%.
2. Анкара. Цены выросли на 52% в номинальном выражении, превысив 800 долларов за кв. метр, но реальная стоимость снизилась на 13% после поправки на инфляцию.
3. Измир. Номинальный рост цен составил 43,3% или чуть больше 1 160 долларов за кв. метр, а реальная стоимость снизилась на 18,3%.

Новостройки сильно подорожали. В среднем, ценовой прирост составил 49%, однако в реальном выражении наблюдается спад на 15,2%. На вторичном рынке ситуация похожая: +45,4% номинально и -17,1% реально.

Тенденции на рынке недвижимости Турции

Сохраняется тенденция к снижению уровня спроса на жилье. Так, в 2023 году наблюдался спад сделок на 17,5%. Согласно данным TurkStat, слабость спроса сохранится и в этом году. Только за первую половину 2024 года показатель снизился на 3,7%.

Важно. Спрос на жилье в Турции падает не только на внутреннем рынке, иностранцы тоже теряют интерес к квартирам и виллам в этой стране. По данным за 2023 год, количество сделок с участием иностранного капитала снизилось на 48,1 и составило 35 005 сделок против 67 490 в 2022 году. В первом полугодии 2024 количество сделок с иностранным капиталом составило 10 461, что на 45,7% ниже показателя прошлого года за аналогичный период.

Однако турецкая экономика продолжает демонстрировать уверенный рост. Согласно данным Международного валютного фонда (МВФ), рост ВВП составил 4,5%. В 2024 году прогнозируется умеренный рост около 3,6%, но специалисты Всемирного банка заявляют о потенциальном росте в 3%.

Спрос на недвижимость в Турции в цифрах

По данным TurkStat, спрос на жилую недвижимость в Турции продолжает ослабевать: общее число продаж домов в 2023 году упало на 17,5% по сравнению с предыдущим годом до 1,23 млн единиц, что намного хуже, чем снижение на 0,4% в 2022 году и на 0,5% в 2021 году.

Продажи новостроек упали до 379 542 единиц, а сделок на вторичном рынке было 846 384. Спад спроса составил 17,5%.

Ситуация в регионах немного отличается, но общая тенденция по снижению числа сделок с недвижимостью сохраняется. Стоит рассмотреть подробнее, как обстоят дела в основных городах страны:

• В Стамбуле происходило 16% сделок с недвижимостью от общего их количества в 2024 году, спад составил 23,5%;
• Анкаре – 9,3% рынка, спад тоже 9,3%;
• Измир занимает 5% рынка по числу сделок с недвижимостью, падение их оличества составило 21,6%;
• Анталья – 5% рынка, количество проданного жилья упало на 29,6%;
• Бурса с 3,7% рынка показала снижение числа сделок на 16,6%;
• Мерсин – 3% рынка недвижимости, падение – 13,1%.

По данным TurkStat, данная тенденция, скорее всего, продлится в 2025 году.

Сделки с недвижимостью с иностранным капиталом в Турции

TurkStat опубликовал отчет, согласно которому в 2023 году общее число сделок с недвижимостью в Турции, где покупателем выступал иностранец, снизилось на 48,1%, когда еще в 2022 году наблюдался рост на 15,2%.

В 2024 падение продолжилось и в первом полугодии составило -45,7%. Россияне лидировали среди иностранных покупателей жилья в Турции, составляя около 23 %. Иранцы занимали отдаленное второе место с долей рынка 10,1 %. За ними следуют украинцы с долей рынка 6,9 %, немцы с долей 4,7 %, иракцы с долей 4,7 % и казахстанцы с долей 4,5 %.

Важно. Учитывая, что количество российских покупателей резко возросло, турецкие банки стали открывать рублевые счета своим клиентам.

Большинство иностранцев покупали жилье в Анталье, Анкаре и Стамбуле.

Коротко про получение гражданства и ВНЖ через покупку недвижимости в Турции

С 13 июня 2022 года минимальный размер инвестиций для получения гражданства Турции через покупку недвижимости вырос с 250 000 до 400 000 долларов США. Этот шаг был предпринят на фоне повышенного интереса иностранных граждан к приобретению жилья в стране в 2021–2022 годах.

Чтобы получить вид на жительство в Турции через приобретение недвижимости, иностранцам необходимо вложить минимум 50 000 долларов США. Если жильё приобретается в определённых крупных городах, таких как Стамбул, Анкара, Измир, Мугла и Анталья, сумма увеличивается до 75 000 долларов США. С 16 октября 2023 года минимальный размер инвестиций для получения статуса резидента возрос до 200 000 долларов США во всех городах Турции.

Колебания цен на первичном и вторичном рынках

В мае 2024 года стоимость нового жилья в Турции увеличилась на 48,8 % по сравнению с предыдущим годом. Это произошло после роста цен на 80 % в 2023 году, 161 % в 2022 году, 66,7 % в 2021 году, 31,6 % в 2020 году и 10,7 % в 2019 году. Однако в реальном выражении цены на новое жилье снизились на 15,2 % по сравнению с прошлым годом.

• В Стамбуле цены на новое жилье выросли на 38,9% (но упали на 20,8% с учетом инфляции) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в мае 2024 года.
• В Анкаре номинальные цены выросли на 40,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в мае 2024 года, но упали на 19,8% с поправкой на инфляцию.
• В Измире номинальные цены выросли на 45,5%, но снизились на 17,1% в реальном выражении.

Примерно такая же ситуация обстоит на вторичном рынке недвижимости Турции. Реальное снижение цен составило 17,1% по стране. Если рассматривать три крупнейших города Турции отдельно, то вот ситуация по ним:

• В Стамбуле цены на существующее жилье выросли на 35,1 % (но упали на 23 % с учетом инфляции) в мае 2024 года по сравнению с годом ранее.
• В Анкаре цены на существующее жилье выросли на 54,5 % за тот же период (но в реальном выражении снизились на 11,9 %).
• В Измире номинальные цены выросли на 47,4% (но упали на 16% с поправкой на инфляцию).

Активность на строительном рынке Турции растет

Несмотря на общий спад спроса и снижение реальных цен на недвижимость, строительный рынок продолжает активно развиваться. Согласно данным TurkStat, в течение 2023 года общее количество жилых единиц в жилых домах, получивших разрешение на строительство в Турции, сильно выросло на 22,3 % до 855 265 единиц по сравнению с годом ранее.

По результатам первого квартала 2024 года количество выданных разрешений на строительство составило +35,5% по сравнению с аналогичным периодом в 2023 году. Причем, одноэтажных домов будет построено чуть меньше 11 000, а многоэтажных домов планируется построить 167 376 штук.

Налог на роскошное жилье в Турции

С января 2021 годам в Турции действует налог на роскошь. Он распространяется на недвижимость, стоимость которой составляет более 5,25 миллионов лир или примерно 157 000 долларов. Ниже приведены пересмотренные ставки налога.

Существуют некоторые исключения. Те, кто владеет только одним жильем, не будут облагаться указанным налогом. Более того, те, кто владеет более чем одним жильем, не будут облагаться налогом на роскошное жилье в том случае, если его стоимость будет наименьшей.

Аренда дает высокую доходность

Согласно последнему исследованию Global Property Guide, доходность аренды в Турции находится на хорошем уровне: средняя валовая доходность аренды по стране составит 7,13 % в 4 квартале 2024 года.

В Стамбуле доходность варьируется от 3,75% до 9,72%. От данные по другим крупным городам:

• Анкара - от 6,31% до 10,32%, в среднем по городу - 8,19%.
• Анталья- от 3,25 до 6,94 %, в среднем по городу - 5,17 %.
• Измир - от 5,67% до 9,53%, в среднем по городу - 7,22%.
• Адана - от 6,36% до 9,99%, в среднем по городу - 8,12%.
• Конья - от 4,66% до 9,38%, в среднем по городу - 7,08%.
• Бурса - от 6,38% до 7,49%, в среднем по городу - 6,87%.

Ипотечный рынок показывает медленный рост

Согласно данным Центрального банка Турецкой Республики (CBRT), ипотечный рынок медленно, но развивается. Так, количество ипотечных кредитов в июне 2024 года выросло на 1,9% и составило 13,33 миллиарда долларов. Вот как выглядит кредитный портфель по типам финансовых учреждений:

1. Депозитные банки показали рост кредитного портфеля на 1,1% или чуть больше 12 миллиардов долларов в стоимостном эквиваленте.
2. Банки участия получили +9,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составила или 1,29 млрд. долларов США.
3. Банки развития и инвестиционные банки уменьшили свою долю в ипотечном кредитном портфеле на 5,8%.

За последние 17 лет, с 2005 по 2023 год, объём жилищных кредитов в Турции увеличивался в среднем на 23 % в год. Однако, несмотря на это, доля ипотечного рынка по отношению к ВВП снизилась до менее 2 % в 2023 году с 5,8 % в 2016 году, что говорит о том, что экономика в среднем растет быстрее, чем рынок ипотечного кредитования.

Ситуация в стране: экономика Турции продолжает расти, инфляция остается на высоком уровне

Экономика Турции продемонстрировала рост в размере около 4,5% в 2023 году после увеличения на 5,5% в 2022 году. Этому способствовали увеличение расходов домохозяйств и укрепление доверия инвесторов, согласно информации, опубликованной Международным валютным фондом (МВФ).

«Недавнее повышение учётных ставок, налогов и либерализация финансового сектора снизили риски и укрепили доверие инвесторов, уменьшили спреды и улучшили резервные позиции Центрального банка Турции (ЦБРТ)», - заявили в МВФ.

По прогнозам МВФ, в 2024 году экономика Турции вырастет на скромные 3,6%. Это более оптимистичный прогноз по сравнению с прогнозом Всемирного банка, который ожидает роста на 3%.

Однако, как подчёркивает Всемирный банк, долгосрочные макроэкономические и структурные проблемы, такие как высокая инфляция, медленный рост производительности труда, низкая занятость и сокращение прямых иностранных инвестиций, требуют принятия жёстких фискальных мер и масштабных структурных реформ для обеспечения устойчивого экономического роста.

Согласно данным TurkStat, в мае 2024 года сезонно скорректированный уровень безработицы составил 8,4 процента, что меньше показателей предыдущего месяца (8,5%) и прошлого года (9,5%). Уровень безработицы среди мужчин составил 7 процентов, а среди женщин — 11 процентов.

Таким образом, тенденция по снижению спроса на недвижимость в Турции сохранится на фоне постепенного оздоровления экономики и снижения уровня инфляции. Несмотря на снижение реальной стоимости жилья, номинальная цена будет активно расти, поэтому целесообразно покупать квартиры и виллы в туристических городах Турции для долгосрочных финансовых вложений. Когда инфляция снизится, номинальные цены на недвижимость останутся такими же и продолжат расти, но с меньшей скоростью, а ценность объекта в твердой валюте существенно вырастит.