В результате увеличения ставок ЕЦБ рынок европейской недвижимости переживает не лучшие времена. В частности, заметно замедлился приток инвестиций из других стран, стоимость объектов во многих странах снижается. Однако, как показывает статистика, уровень доходности держится примерно на том же уровне. Эксперты BNP Paribas RE прогнозируют, что в середине 2024 года рынок недвижимости в Европе начнет восстанавливаться.
Именно со второй половину года инвесторы смогут адаптировать новые стратегии к существующим финансовым реалиям.
А теперь немного статистики. Уровень инвестиций в недвижимость Европы сейчас самый низкий за последние 10 лет. Среди пяти крупнейших рынков, испанская недвижимость занимает четвертое место с 3,8 миллиарда евро (-41%). Великобритания лидирует с 21,3 миллиарда евро (-52% в годовом исчислении), затем идут Германия с 9,8 миллиарда евро (-68%) и Франция с 7,8 миллиарда евро (-42%). Меньше всего пострадала итальянская недвижимость — 2,1 миллиарда евро (-62%).
Хотя снижение уровня инвестиций заметнее, чем во время финансового кризиса 2008 года (-71%), в целом оно, вероятно, будет менее значительным, так как ожидается скорое восстановление рынка.
Сегодняшний кризис на рынке европейской недвижимости сложился из-за стагнации цен, а не нехватки ликвидности, как было в 2008 году.
Сегодня большинство покупателей недвижимости в Европе отказываются от обязательств по получению текущей прибыли из-за возросших затрат на финансирование. Причем, во многих странах появились существенные ограничения на сдачу объектов в аренду. Наибольшее число таких ограничений касаются офисных и логистических помещений, а также элитной недвижимости.
В то же время, продавцы не готовы сильно уступать в цене. Таким образом, обе стороны сделки заняли выжидающую позицию. Это также связано с тем, что стоимость ипотеки заметно выросла в Европе.
Аналитики Bnp Paribas Re уверяют, что сейчас кризис находится на завершающей стадии декомпрессии. Этому свидетельствует тот факт, что в 16 ключевых странах ЕС доходность премиального сегмента составляет 3,9% для розницы и 4,4 % для логистики, что на 5 и 90 базисных пунктов выше, чем за аналогичный период прошлого года соответственно. В случае с офисами средняя доходность составляет 4,3 % (+110 базисных пунктов).
Ожидается, что в 2024 году лидерами рынка станут логистика и жилая недвижимость. Именно в этих секторах наблюдается значительный рост арендной платы и спроса.
По данным I квартала 2024 года, количество сделок с недвижимости в Европе сократилось на 10,7% по сравнению с аналогичным период в прошлом году. Также наблюдается снижение стоимости активов в среднем на 2,1%. Наибольшее снижение показала недвижимость Германии (-7,8%0. За ней идут Люксембург (-5,6%), Финляндия (-5,2%), Швеция (-4,4%) и Дания (-4,0%). В этих же странах наибольшее снижение числа сделок за последние 2 года.
Если рассматривать рынок недвижимости по городам, то все рынки, кроме Рима и Брюсселя, существенно переоценены. В результате, цены на жилье и коммерческую недвижимость снижаются в 20 из 28 ключевых городов ЕС. Наибольшее снижение цен наблюдается во Франкфурте (-16,2%), Копенгагене (-12,7%), Амстердаме (-12,7%), Брюсселе (-10,4%) и Мюнхене (-10,1%).
Южноевропейские города типа Вены и Варшавы оказались менее чувствительными к изменениям на рынке. дело в том, что цены тут еще не успели адаптироваться к изменениям, поэтому продолжают рост. Ожидается, что к концу года эта тенденция изменится. Ожидается, что ближайшие пару лет цены на жилые и коммерческие объекты в Европе будет немного снижаться. Причем, стоимость жилья, вероятно, упадет на 9,5% в Нидерландах, на 6,8% в Германии и Франции, на -5,9% в Великобритании, -4,4 % в Испании и -2,9% в Италии.
Ожидается, что Испания продолжит привлекать иностранных инвесторов в 2024 году. Это связано с благоприятными климатическими условиями, развитой социальной сферой и относительно доступными ценами.
Наибольший эффект на рынок недвижимости Испании оказывают следующие факторы:
Эксперты утверждают, что спрос на испанскую недвижимость будет расти, что приведет к увеличению цен. Даже в небольших городах, которые не так популярны, рост цен будет соответствовать уровню инфляции. В популярных регионах эксперты прогнозируют повышение стоимости на 2–6 %.
Дома и квартиры на морском побережье Испании — самые популярные объекты недвижимости. Но те, кто предпочитает приватность, комфорт и уединение, выбирают дома в Испании. Они востребованы среди пенсионеров, туристов и работающих удаленно — цифровых кочевников.
Однако квартиры — более доступный и простой в обслуживании вариант. Обычно они входят в состав современных комплексов, где есть все необходимое для комфортного отдыха. Это также хороший выбор для семей, которые ценят безопасность.
В 2023 году самыми популярными направлениями были Коста-дель-Соль, Коста-Бланка и Балеарские острова. Их успех обусловлен выгодным расположением на побережье, средиземноморским климатом, развитой инфраструктурой и гостеприимством местных жителей.
В 2024 году ожидается дальнейший рост спроса на недвижимость в следующих городах:
Также можно обратить внимание на недвижимость на островах.
Инвестиции в коммерческую недвижимость Португалии в 2023 году упали продолжают свое падение. Согласно официальным данным, уровень финансовых вливаний составит 1,2-2 миллиарда евро.
Цены на офисы показывают незначительный рост. В основном, эта тенденция наблюдается за счет офисных помещений премиального сегмента. Они отвечают ESG стандарту. К 2026 году планируется сдать в эксплуатацию 296 000 кв. метров. На текущий момент 61% этих площадей уже забронирован.
Торговые площади Португалии пользуются популярностью в туристических регионах. В остальных городах рынок находится в стагнации или показывает незначительный рост.
В сфере промышленности и логистики уровень спроса превышает предложение, поэтому тут наблюдается наиболее динамичный плюс. Бизнесу необходимы логистические центры, дата-центры, площадки для контейнеров (в том числе морских), а также многофункциональные здания.
Гостиничный бизнес продолжает развиваться. В 2024 году планируется построить 55 комплексов. Иностранные инвесторы предпочитают покупать недвижимость в них с гарантированной арендой.
В последнее время все чаще покупателями жилья в Португалии стали пенсионеры-одиночки или инвесторы предпенсионного возраста. Им не требуются большие и роскошные объекты, однако рынок пока слабо реагирует на изменение спроса.
При покупке жилья инвесторы обращают внимание на следующее:
Важно. Строительные компании диктуют свои правила на рынке недвижимости. Из-за роста цен на энергоносители в Европе проводится масштабная программа декарбонизации. При превышении норм загрязнения собственникам придется платить дополнительный налог с 2027 года. Таким образом, чтобы инвесторам избежать этого налога, застройщикам приходится использовать более дорогие материалы во время строительства.
Согласно официальным данным, затраты на строительство за I квартал 2024 года возросли на 2,5%. Причем, в эконом сегменте наблюдается дефицит новых объектов.
Сейчас инвесторам стоит сфокусироваться на покупке недвижимости в следующихгородах:
Почти все эксперты сходятся во мнении, что рынок будет показывать умеренный рост в 2024 году.
В 2023 году на французском рынке недвижимости произошло рекордное годовое снижение продаж на 22%. Особенно заметно упали цены в густонаселенных районах.
Несмотря на возобновление кредитования банками после стабилизации ставок, этого недостаточно для оживления рынка. Согласно прогнозу экспертов FNAIM, к концу 2024 года продажи снова сократятся примерно на 10%. Ожидается около 0,8 миллиона транзакций. Однако есть несколько причин, чтобы инвестировать в недвижимость Франции:
Наиболее удачной покупкой будет приобретение квартиры или виллы в Париже, Лилле, Марселе, Лионе и других крупных городах. Там достаточно предложений, а из-за того, что инвесторы выбрали выжидательную позицию, продавцы готовы неплохо уступать в цене.
Германия показала рекордное сокращение количества сделок с недвижимостью в 2023 году: -57%. Однако не все так плохо, есть перспективы развития в этом году.
Согласно информации от банка BNP Paribas, рынок недвижимости Германии восстанавливается. С октября по декабрь наблюдался заметный рост активности при подготовке сделок, что должно способствовать увеличению объема в 2024 году. Учитывая вероятное ускорение активности во второй половине года, рост продаж на 20 % в текущем году выглядит вполне реалистичным.
В четвертом квартале 2023 года в таких городах, как Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Франкфурт, Штутгарт и Дюссельдорф, цены на одно– и двухсемейные дома снизились на 9 %, а на собственные квартиры — на 5,8 %. В городских районах стоимость домов уменьшилась на 11 %, а кондоминиумы стали дешевле в среднем на 7 %. В сельской местности с небольшим количеством жителей отдельно стоящие и двухквартирные дома подешевели на 6,9 %, а кондоминиумы — на 2,8 %.
В начале года объем ипотечных кредитов, предоставленных банками физическим лицам, немного увеличился. По информации Бундесбанка, в январе было выдано жилищных кредитов на сумму около 14,7 миллиарда евро, что стало максимальным значением с марта 2023 года.
Таким образом, есть высокая вероятность восстановления рынка недвижимости Германии в этом году. На данный момент имеет смысл вкладывать деньги в жилье в крупных городах этой страны, пока цены упали. Именно там будет наблюдаться максимальный рост из-за наличия современной инфраструктуры.
В январе 2024 года стоимость вторичного жилья в Италии снизилась на 0,2 % по сравнению с декабрем 2023 года и составила 1836 евро за квадратный метр.
Это может быть связано с замедлением рынка недвижимости во второй половине прошлого года, вызванным увеличением ипотечных ставок. В 2024 году ожидается сохранение текущего уровня цен или их небольшой рост.
В 2023 году рынок недвижимости в этом регионе демонстрировал активность. В первой половине года значительно выросли цены на студии и квартиры в прибрежных городах. Этот рост был обусловлен стабильным интересом к недвижимости и большим количеством сделок купли-продажи.
Однако во второй половине года рынок начал стабилизироваться. Эксперты начали говорить о снижении спроса, завышенных ценах и возможном образовании «пузыря» на рынке недвижимости.
Тем не менее, рынок остается активным и стабильным. Вот некоторые ключевые тенденции, которые будут влиять на рынок недвижимости в 2024 году:
Эксперты утверждают, что инвестиции в недвижимость в этом регионе будут весьма выгодными. Они способны принести неплохую прибыль, если совершается покупка в туристическом регионе с целью сдачи в аренду.
Для инвестиций и аренды можно рассмотреть двухкомнатные апартаменты или студии в жилых комплексах около моря. Обычно такие квартиры сдают летом. Городская недвижимость подходит для долгосрочной аренды, а спрос есть на таунхаусы, однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
В начале 2024 года в Прибалтике наблюдается временная стагнация на рынке жилья, связанная с колебаниями процентных ставок.
Сегодня многие предпочитают снимать жилье, а не брать кредит, и некоторые просто не могут позволить себе ипотеку из-за финансовых трудностей. Кроме того, некоторые банки могут отказать в кредите. Рынок аренды был довольно активен в четвертом квартале прошлого года.
Что касается покупок, то начало года оказалось неожиданным. Уже в первую неделю люди активно интересуются покупкой жилья, и около 40–42% потенциальных покупателей выбирают недвижимость без использования кредита. Согласно данным Latio, год назад только 30% покупателей жилья могли обойтись без кредитов, что указывает на снижение интереса к ипотеке. Однако возможно, что этот интерес начинает расти, так как ставки по кредитам перестали расти и ожидается их снижение в будущем.
Вот основные тенденции рынка недвижимости Прибалтики:
Несмотря на доступные цены, россияне опасаются покупать здесь недвижимость из-за антироссийских настроений властей и некоторых радикально-настроенных граждан.
Рынок недвижимости Скандинавии характеризуется высоким уровнем развития и хорошим выбором предложений. Однако с февраля 2022 года в этом регионе наблюдается глубокая депрессия на рынке жилья. Покупателей, определенно, не хватает. Как результат, продавцам приходится существенно снижать цены на свои объекты, если они хотят быстрее получить деньги.
Стоит понимать, что иностранные инвесторы больше заинтересованы в первичном рынке, однако желающих приобрести недвижимости немного. Это связано с суровым климатом и довольно высокими ценами. Причем, доходность относительно небольшая. В связи с этим, большинство инвесторов рассматривают другие страны Европы, Турцию, Северный Кипр или страны Азии для вложения средств.
Согласно официальным данным, рынок недвижимости в странах Скандинавии почти достиг своего дна. Эксперты отмечают рекордный спад за последний 30 лет. правительство стран рассчитывает, что снижение процентных ставок на ипотеку позволит увеличить спрос, в результате чего число сделок возрастет.
Если вы хотите купить квартиру или виллу в другой стране, то вам стоит обратиться к менеджеру сайта. Он готов оказать необходимую помощь в выборе объекта и предоставить юридическое сопровождение. Все общение ведется на русском языке, но наши специалисты отлично знают особенности законодательства в разных странах мира. Таким образом, можно не беспокоиться, что сделка будет проведена легально и сможет отвечать вашим потребностям и финансовым возможностям.
